農舍新制房仲：勢必漲價－andk

農舍新制房仲：勢必漲價
2015-05-14 15:13:37 聯合晚報記者范榮達、張家樂、羅建旺／連線報導

全台農舍興建數(88~103年3月)、農舍起造人逾六成不具農民身分、農舍申請和興建新舊規定比一比資料來源：內政部、農委會製表：彭宣雅
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facebooktwitterpinterest農業用地興建農舍辦法修正趨向限縮農地蓋農舍資格，地方政府認為新法通過後，農地流失速度可望減緩，但民間仲介業者認為缺乏配套措施，只會提升農舍價格，增加農地閒置荒廢。
農業用地興建農舍辦法修正審議中，苗栗縣政府近來趕在修法通過前提出農舍申請案，縣政府農業處副處長陳樹義表示，縣府仍會依法及既定程序審查，新法興建農舍的申請資格趨嚴，農地流失速度應該會趨緩。

部分仲介業者則批評新法草案沒有考量實際情況，並缺乏配套措施，業者指出，農地限縮興建農舍資格，又沒有完全禁建，依市場供需原則，第一時間就是衝擊農舍價格，物以稀為貴，勢必造成農舍價格上漲，與政府平抑房價的政策背道而行。

此外，政府缺乏有效的配套措施，原本閒置的農地不能有效利用，閒置也沒有處罰規定，甚至政府還拿錢補助休耕，恐怕會造成越來越多閒置農地。

南投市中興新村和魚池鄉日月潭附近，農地興建豪宅的現象嚴重。南投縣府農業處說，政府修正農舍管理辦法，應可有效的改善這個現象。

但南投縣的房仲業者說，上有政策，下有對策，這項修正案還沒上路，建商早已風聞，兩個月來紛提出建案申請。房仲業者比較悲觀地說，如果政府能有效管理農地，南投縣的農地濫建就不會炒到今天這個程度。

宜蘭縣遏止農舍泛濫，已新訂「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」嚴管，縣府認為中央應有具體與明確的執行標準，讓民眾可以遵守。

對農舍興建資格，宜蘭的版本雖未限縮一定要具有農保資格才能蓋農舍，但要求符合農業經營，有實際從事農業工作的切結書、可供查核的農業生產資材購買憑證、可供查核的農產銷售證明，也就是說，要有直接從農的具體事證，如果具農保資格，就不用這些證明。

宜蘭縣政府表示，農委會研修相關興建辦法，參考宜蘭縣的版本，上個月開會討論時，提出資格認定上是具有農保資格或第三類健保資格，如水利會員、漁保等，最後定案的版本尚未公布，比較嚴格或寬鬆，尚無法判斷，不過，縣政府的版本裡，要求應該有農業經營計畫，更能確保申請人實際從農。

縣政府認為，如果農委會的版本比宜蘭縣政府的更嚴格，列出具體的規範與執行標準，縣市政府執行時，有一致性，並可以避免被質疑是地方法令或權責逾越中央，至於農地買賣承受人比照農舍申請人資格，縣府認為，農地本來就是要農用，是有其必要。

認定從嚴…非農民禁買、賣、蓋農舍
2015-05-15 02:52:16 聯合報記者陳皓嬿／台北報導

為了解決農舍亂象，內政部和農委會修正「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，都必須是農民，也就是不具備農民身分就不能蓋農舍、不能買農舍，但「繼承」不在此限，真正落實農地農用。記者蘇健忠／攝影
分享未來只有真農民才可以蓋農舍。
為杜絕非農民蓋農舍、炒作農地價格，農委會將修正「農業用地興建農舍辦法」，明確定義「何謂農民」，以後只有投保農保的農民、投保健保第三類畜牧漁業業者，或實際從事農業經營者，才算農民，才有資格買、蓋農舍；新辦法最快六月底上路。

過去農委會為讓便利農友，農業發展條例規範農民可在自有農地上蓋農舍，卻沒清楚定義怎麼樣才算農民，讓許多地產投機客，或想在鄉間有別墅的非農民，占用農地卻不耕作生產，還把地價炒高。

農委會主委陳保基說，台灣農地價格被炒到世界前三高，青年想務農，最大門檻就是買不起或租不起地；以他老家屏東來說，一甲地竟要一千五百萬元，讓農友生產水稻一年只能賺廿幾萬，買地成本要幾十年才能攤平，實在「種不起」。

農委會企畫處長曹紹徽表示，修法後，要真的從事農業生產的人，才可起造或買農舍，若該人沒有農保或健保第三類，縣市政府就會到其農地視察是否有生產作物，或請對方提出農產品銷售證明，確認農民身分。否則可依區域計畫法，開罰最低六萬、最高卅萬元的罰款，且可連續開罰，直到改善為止。

以在花蓮有塊田的「假日農夫」行政院副院長張善政為例，若其要蓋農舍，曹紹徽說，他的田就要種滿作物，且平時要有人幫他把作物拿去賣，才能蓋農舍；若他因為公務繁忙或手受傷，導致農地荒廢，縣市政府需令其限期改善，例如請其他農友代為耕作。

曹紹徽認為，修法勢必引來房仲業者、投資客的反彈。但陳保基說，台灣農地不農用的問題嚴重，若不改善，要永續經營很困難，政府必須有強烈手段，才能讓農地價格恢復合理。

農委會嚴管農舍宜縣府肯定
2015-05-15 02:52:17 聯合報記者羅建旺／宜蘭縣報導

宜蘭縣蓋在田裡的農舍愈來愈多，縣府訂定辦法加強管理，農委會也跟進修法。圖為宜蘭縣員山鄉老農在田中插秧，大型農舍就在田地旁。本報資料照片
分享宜蘭縣遏止農舍氾濫，新訂「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」嚴管，農委會跟進，研修相關法令，縣府肯定說，都是為落實農地農用，至於比宜蘭版本更嚴或寬鬆？縣府認為，應有具體與明確的執行標準，讓民眾可以適從。
宜蘭縣政府指出，對農舍興建資格，宜蘭的版本雖未限縮一定要具有農保資格才能蓋農舍，但要求符合農業經營，有實際從事農業工作的切結書、可供查核的農業生產資材購買憑證、可供查核的農產銷售證明，也就是說，要有直接從農的具體事證，如果具農保資格，就不用這些證明。

宜蘭縣政府表示，農委會研修相關興建辦法，參考宜蘭縣的版本，上個月開會討論時，提出資格認定上是具有農保資格或第三類健保資格，最後定案的版本尚未公布，比較嚴格或寬鬆，尚無法判斷，不過，縣政府的版本裡，要求應該有農業經營計畫，更能確保申請人實際從農。

非農民禁買農舍陳保基：最快6月底完成修法
2015-05-14 15:13:35 聯合晚報記者彭宣雅／台北報導

農委會將修正「農業用地興建農舍辦法」，未來不具備農民身分就不能蓋農舍、不能買農舍。圖為宜蘭興建中的農舍。記者蘇健忠／攝影
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農委會主委陳保基記者邱德祥／攝影
分享為了解決農舍亂象，內政部和農委會修正「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，都必須是農民，也就是不具備農民身分就不能蓋農舍、不能買農舍，但「繼承」不在此限；農委會預計最快5月底預告，6月底完成修法，真正落實農地農用。
農委會主委陳保基接受本報專訪時表示，農發條例定義農民是「直接從事農業生產的自然人」，但這次修法進一步明訂「農民」資格，縮限為投保農保，或者投保健保第三類(畜牧、漁業業者)，或實際從事農業經營者。

陳保基說，農發條例管地不管人，但農舍起造人必須是農民的規定從未改變，現在進一步把農民定義講清楚，限制購買農舍的承受人也必須要實際從農，農舍所在的農地，必須要真正從事農業經營。

「我的老家屏東，最偏僻的農地，一甲地都要900萬元，但種水稻一年是一甲地的收益才22萬元，農民要耕種40多年才能打平購地成本。」陳保基說，台灣農地已經炒作到青年農民難以負擔的地步，「即使種植檸檬、火龍果等經濟價值較高的作物，一甲地收益有60萬，也要耕種10多年才能打平，這對農民是不合理的負擔。」

陳保基表示，農舍是農民居住的地方，但根據統計，超過六成農舍所有人沒有農民身分，也沒有農用；例如宜蘭是全台農舍最多的地域，近三年農舍有六成都是買賣轉移，用來作民宿、做餐廳、其他非農業使用，並非真正在務農。

「修法是一個很強烈的手段，會引起很大的反彈，但政府要下重手限制，農地炒作才會平緩，青年農民才有能力經營農業，台灣農業也才能永續，否則僅是隔靴搔癢。」陳保基說，藉此希望讓台灣農地有合理價格，減少農地、農舍炒作。

現行許多「買農地、送農舍」廣告，在辦法修正實施後，不能再只買農地或只買農舍，也不能種些綠肥、養幾隻雞就想蒙混「農用」；「有農地的農舍」不再分開處理，不管農地上有沒有農舍都要「農用」，必須作農業經營，政府可透過申請人的農業經營計畫、農業資材購買憑證評判是否真正農用，若非農用就不能登記，會有產權糾紛。

冷眼集／地方開大門？逾六成起造人非農
2015-05-14 15:13:38 聯合晚報記者彭宣雅／特稿
民國89年農發條例修訂，大開農地買賣大門，幾乎人人都可以購買農地，吸引許多退休公教人員、醫師、律師搶進，建商更是大筆購買農地蓋農舍，導致鄉間農田豪華農舍林立。這次政府決心清查農舍，讓真正的農民才能買農地農舍，雖然可預期既得利益者的反彈聲浪大，但努力跨出一大步值得鼓勵，而後續落實查核，才是落實農地農用關鍵。

根據統計，國內近十多年興建的農舍，超過六成起造人非農民，農地也非農用，漂亮的農舍「種」在田間開起民宿、餐廳、休閒農場，但地方政府長期漠視、怠惰稽查，讓農地炒作越來越嚴重，真正想從事農作的年輕農民，反而買不起農地。

農委會去年底要求地方政府稽查違規農舍，但至今有回報的縣市不到半數，地方放任不管，才導致政壇名人擁有農舍十多年，直到今年才因輿論壓力開罰少少的6萬元。若地方政府執法持續鬆散、輕忽與漠視，即使中央政府制定再嚴謹的法令，恐也徒勞無功。

新版的「農業用地興建農舍辦法」，明確規定農民才能起造農舍和購買農舍，且明確定義農民必須具有農保或健保第三類身分，或須檢具實際農業經營事實與計畫，由政府單位認定。

但新規定通過上路後，難保不重演上有政策、下有對策的弊病，有心人士仍可能借名以老農的名義起造、買賣農地與農舍，政府未來如何落實稽核防堵，真正落實農地農用，挑戰還很多。

農團：嚴查農地農舍轉移與分割
2015-05-14 15:13:39 聯合晚報記者彭宣雅／台北報導

內政部和農委會修正「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，都必須是農民。記者蘇健忠／攝影
分享農委會和內政部聯手修改辦法解決農舍亂象，農團表示樂觀其成，因為農舍、農地炒作多時，真正務農的農民根本無力負擔農地成本，導致返鄉務農困難重重；但農團提醒，修法除了縮限農舍起造資格外，後續還要嚴格查核，才能杜絕農舍亂象。
政大地政系教授徐世榮也表示，過去土地法30條明確定義，農地的承受人應該是自耕農，也就是僅有自耕農可以購買農地；但是民國89年農發條例修正時把這項規定修掉了，變成自然人也可以購買農地，才造成現在農舍農地炒作亂象。

台灣農村陣線發言人、世新大學社會發展研究所助理教授蔡培慧表示，堅持農地農用是最重要的一件事，這次修法，農委會特別定義農民身分，可以讓許多無法取得農保、卻實際務農的農民，得以正名。

但蔡培慧提醒，除了修法限縮農舍起造、承受人資格，現行農地、農舍轉移，以及部分農地和農舍基地分割的弊端，都必須一併清查裁罰，才能真正守住台灣的農地。

台灣農村陣線研究員陳平軒表示，縮限農舍起造人和購買者的資格，修法方向是正確的。現行法令規定農民才能興建農舍，但很多財團、建商會找老農當人頭，等規定時間一到再賣出轉移，嚴格的法令只能限制個人，無法掌控財團與大建商，但政府既然有心整頓亂象，已經是踏出重要的一步，值得鼓勵。