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經濟／大陸房市分歧走勢下的金融風險
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2016-05-15 02:08 經濟日報 經濟日報社論


中國大陸國家統計局公布今年第1季房地產業統計，指出商品房銷售價量齊揚，銷售面積和交易總額分別較上年同期成長33.1%和54.1%；房屋新開工面積和竣工面積也較上年同期增加19.2%和17.7%，表示房市景氣已一掃過去低迷不振，呈現強勁復甦之勢。

日前中國指數研究院發布全大陸100個主要城市住宅價格，4月延續漲勢，平均房價較上年同期上漲8.9%，漲幅較上個月擴大1.5個百分點，進一步佐證大陸房地產業景氣已明顯回升。

房地產業的景氣逐漸擺脫陰霾，主要得益於大陸當局的政策利多，尤其自2014年11月以來多次降息降準形成寬鬆的貨幣環境，以及持續放寬限購，降低首付比率、放大槓桿等房地產信貸手段，今年初又實施一攬子「去庫存」優惠政策，對需求的激勵效果逐漸發揮。

其次是今年初以來若干重要事件的影響，改變了市場預期。譬如大量的信貸投放、匯率波動和資金外流控制等，引發市場擔心人民幣貶值；又如去年深圳等一線城市房價上漲，造成資產重分配效果，同時房市政策進一步鬆綁，更增強了人們對房價看漲的預期，也加劇了資產相對房產貶值的憂慮，房市需求大增。

值得注意的是，這一波房市復甦由一線城市開始，逐漸向周邊二線城市擴散，這些城市的共同點是，商品房供求基本面良好，也就是新房存量低，且大多屬於區域中心城市，對周邊地區人口有吸引力，從而能創造穩定的新增住房需求。不過，對於庫存量大、人口呈現外流的三、四線城市，房市缺乏實際需求的支撐，則仍然處在低谷狀態，顯示近期大陸房市呈現嚴重的區域分化現象。

基本上，房地產需求與經濟成長、收入提高、人口成長等因素息息相關。一線城市和部分核心城市因具備較佳的綜合經濟條件，其房市即便在執行嚴格限購、限貸、限價政策的2011-2014年間，仍然交易熱絡、房價出現兩位數的成長，因此，展望未來大陸房市，坐擁經濟發展核心地位和行政權力配置資源優勢的這些城市，熱絡景氣或將持續一段時間。

不過，對於大多數三、四線城市而言，教育、醫療、文化等公共資源配置處於弱勢，吸引產業和人口的能力較差，經濟持續下行打擊老百姓的信心，全面取消住房限購、限貸政策，甚至對購買庫存商品房給予補貼等強力「去庫存」措施，短期內仍難挽蕭條局面，景氣逆轉回升的機會渺茫。

關於未來大陸房市的調控政策，由於不同城市之間存在明顯差別，在因城施策的邏輯下，一線城市和部分二線城市將以穩定房價為主，緊縮性措施主要是在打壓炒作和投機行為，抑制投資和投機性需求；其他城市則不排除會推出進一步的刺激政策，特別是更寬鬆的信貸措施，因為繁榮房地產以促進經濟成長仍然是當前大陸當局施政的主軸。基本上，「去庫存」為基調，「限房價」並行不悖，或將成為短期內大陸房市調控政策的常態。

無疑地，房地產業能否脫困，「去庫存」政策的成效是關鍵；由於房地產業復甦有助於帶動關聯產業發展，進而促進經濟成長，在經濟持續下行的趨勢下，緊縮性的房市調控政策不可能太緊。

今年第1季大陸各項經濟數據明顯改善，特別是3月製造業採購經理人指數（PMI），創下過去九個月來新高，突破50榮枯線大關，房市景氣復甦有一定的貢獻，大陸官方主觀上必將延續目前寬鬆的政策，讓房市景氣保持向上提升力道。

總之，房市景氣需要宏觀經濟基本面改善為支撐，要靠寬鬆的貨幣政策拉抬，由於擴張的邊際效果遞減，注定將事倍功半，尤其今後「去庫存」政策若不改變過去信貸擴張模式，可能衍生的金融風險更令人憂心。