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不動產交易實價課稅終見曙光

【經濟日報╱社論】
2014.07.29 03:19 am

財政部日前舉辦「不動產交易所得稅制」座談會，和財政學者大致達成五大共識，包括：確定房地合一；自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠；成本由當事人舉證；無日出條款（新制實施後賣出即適用）；土增稅制不動，但可扣抵所得稅額。至於分離課稅或併入綜合所得總額、奢侈稅存廢等則待進一步研商。不動產交易所得稅制的輪廓總算大致浮現。

當前不動產資本利得稅制，最為人詬病的就是違反實務上不動產交易一個總價的作法，硬是拆分為二，將土地部分課徵土地增值稅，對房屋部分課徵所得稅，不但稅制複雜，且土增稅的公告現值或房屋的評定現值遠低於真實市價，不動產交易獲取暴利，卻只繳納微不足道的稅額，和國父遺教「漲價歸公」的理想背道而馳，故而吸引投資客在房市短進短出，造成房價飆漲，成為民怨。

因此，確定房地合一照實價課徵所得稅，不但簡化、務實，而且公平、合理，新制實施後賣出不動產的案件立即適用，並非溯及既往，自無訂定日出條款的必要。雖然土增稅缺失甚多，但涉及修憲和地方政府財源，最好暫時不動，以免節外生枝；而為免重複課稅，當作所得稅的扣抵稅額即可。至於成本的實價，由當事人舉證應屬可行，但仍須審慎規劃，以免引發爭議。以上的道理，基本上都符合社會期待，自然容易形成共識。

尚未形成共識部分，有關僅有一戶自用住宅出售應給予何種優惠？由於出售自用的其他動產或房屋並無免稅優惠，因此不應免稅，但可參照土增稅給予自用住宅用地10%優惠稅率的精神，搭配重置退稅優惠，無論持有期限多長都適用，甚至給予記存稅款，對純粹自住需求者衝擊應可降至最低。

至於非自用土地和房屋的長期持有，有很多優惠方案可供選擇，例如參考土增稅將各級距稅率按照期限長短給予折扣，或在稅基上按照年限長短給予折扣，但最低稅率仍應高過自用的10%，或是訂定一定免稅額。

至於農地農舍應給予之優惠，參考土地稅法第39條之2「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」，只是暫時不課稅，並非「免稅」；若做非農業使用，再移轉時還要課徵土增稅。因此，農地移轉不宜免稅；若要給予租稅優惠，稅率不應低於10%，並加上限制條件，例如移轉給「農民」或限制農用，一旦查獲非農業使用，則應補稅。財政部在規劃時，應同時考慮查核機制。

另外，究竟應合併或分離課稅，則可從分離課稅的缺失思考。

一是稅率難訂，二是稅率無論高低，都是對高所得者有利，對相對低所得者不利，減損綜合所得稅量能課稅的公平精神。事實上，現制已經有太多針對資本所得分離課稅的優惠，包括短期票券、債券、證券化受益憑證以及附條件交易等等之利息所得和結構型商品交易所得，享有10%的優惠稅率，對優勢者或高所得者有利。更何況分離課稅的稅率一定低於40%，可能發生低稅率乘上不大的稅基（扣除自用、長期、農地舍優惠）獲得的所得稅收，抵不過土增稅的扣抵，政府反而遭受稅收損失。同時，自用、農地舍、長期持有等均已給予優惠，綜合課稅的衝擊已經大減，分離課稅對公平和稅收都有負面影響，實無必要。

最後，不動產的奢侈稅是否要在實價課稅後退場，因兩者在課稅標的和政策目標不同，並非相互替代關係，切莫廢了奢侈稅，通過的卻是徒有形勢的實價課稅方案。因此，當前急務應是財政部儘速訂定公平合理的實價課稅方案，各界應盯緊立法院審議的內容和進度，期能讓公平合理務實的實價課稅早日實現。