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擴大房市管制 蚊子叮牛角

【聯合報╱林左裕／政治大學社會科學院副院長】
2014.06.27 03:53 am

央行昨天決議擴大房市管制，將購屋貸款的「針對性審慎措施」範圍增列新北市包含五股、泰山、八里與鶯歌區，與桃園縣包含桃園市、蘆竹市、中壢市與龜山鄉等地區；同時還新增全國單一借款人的第三戶以上購屋貸款，最高貸款成數為五成；以及將各地豪宅認定標準降低一千萬元，台北市降到新台幣七千萬元，新北市降至六千萬元，其他地區則降到四千萬元，最高房貸成數亦自六成降至五成。

平心而論，在次貸風暴後藉寬鬆貨幣政策放任資產價格膨脹的結果，僅藉杯水車薪的微調期以導正房市，顯見央行除了目前騎虎難下的窘境外，其長期的政策仍無法跳脫美、英等國擬藉新的泡沫拯救原來泡沫的框架，結果是除了少數炒房者獲利外，眾多無房者及年輕族群將承受高房價的苦果，金融市場也因未來房市崩跌的風險，埋下金融風暴的的未爆彈。

財經教科書常提及，央行的政策目的為「三率一成長」，即控制通貨膨脹、利率及匯率的穩定性，以及刺激經濟成長；史丹佛大學泰勒教授所提出的「泰勒法則」在目標利率的調整上，也僅包括通貨膨脹及總產出的變數。但這些準則的盲點，都是未考慮房價的高漲對金融市場的威脅。也因此我國央行的貨幣政策，雖然使物價穩定，但在刺激出口的目的下，匯率被明顯壓低，使國人以美金計價的所得嚴重落後。

而過去十年來，長期維持百分之三以下的低利率，雖對產業投資者提供了低成本的資金，卻也造成了各地房價高達一至兩倍的漲幅，也難怪廣達林百里董事長不平地發聲，若有機會重來，他會選擇不動產業投資。事實上我們也可看到，不動產吸引了來自食品業及高科技業者的資金，政府實應對此資金排擠效應，提出因應之道。

此波房市改革最大的敗筆，仍在財政部對自用住宅的認定，竟然允許三房，且非自用住宅稅率的調整，交由地方政府決定；而央行目前的貸款成數，亦仍允許炒作三房以內者貸款五成，遠比對岸炒作第二房以上者，降低貸款成數為三成寬鬆，不禁令人懷疑，政府導正房市的作為，是否僅是選舉語言。筆者住家社區的附近一戶住戶，已閒置八年未使用，除了低稅負及低利率成本鼓勵屋主囤房期待增值外，應無法提出更合理的解釋。

美國於次貸風暴後量化寬鬆的政策，包括公開市場操作及調降重貼現率至百分之零點二五，目前已發現的負作用，是新的泡沫冒出，但經濟仍遲滯不前。因此自上月起，聯準會已將每月向銀行購買八百五十億的公債及房貸擔保證券額度減至四百五十億，且預期明年初即可能升息，期以控制此新的泡沫，這就是上述央行政策準則未考慮房價飆漲的苦果。

而台灣整體房市的泡沫，遠比美國嚴重，滯留於房貸的資金相對於總產出的比值，亦比美國次貸風暴前為高，也期盼西班牙在房市泡沫破滅後，藉提供買房者居留權，以及大陸某些城市提供房產買一送一的殷鑑，不要在台灣發生。