經濟/大陸打房 限購限貸效果有限
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2017-04-03 00:57經濟日報 經濟日報社論


大陸繼去年7月對房地產市場實行緊縮措施之後,最近再度加碼,不只要求購房者提高首付比率、增加購買第二套住房的難度、縮減住房借款期限,還限制開發商通過國有銀行、股市和債券市場獲得資金,實施的範圍甚至擴大到三線城市。調控政策一波接一波,各界對大陸房市未來的發展議論紛紛。

大陸房市在「去庫存」政策下,近一年多來商品房銷售,無論銷售面積或是銷售額均呈現高速成長,在去年前四個月,分別創下36.5%和55.9%的紀錄。為了避免房地產市場泡沫化,大陸自去年7月初開始,曾多次對部分一、二線城市祭出限購、限貸政策,商品房銷售的漲勢在主要城市因而有所緩和。儘管如此,過了春節之後,房市再度升溫,部分城市高燒不退,且向周邊二、三線城市擴散,凸顯去年秋天針對房市實施的宏觀調控政策,並未收到預期效果。

房市調控效果不彰的原因,最主要是貨幣流動性氾濫。影響大陸貨幣流動性的最大因素是外匯占款,前些年人民幣呈現強勢,持續吸引熱錢流入,大陸央行為吸收美元不斷釋放人民幣,導致流通貨幣大量增加。商業銀行為了消化爛頭寸,通過各種融資工具支持房貸和開發貸款,是導致房市熱潮不斷的直接原因。

其次是民間存在炒房慣性,緊縮措施未改變大家的預期。大陸國民儲蓄率接近GDP的50%,居民儲蓄率約占可支配所得24%~30%;長期以來實質利率較低,隨著居民收入不斷提高,在有土斯有財的觀念下,民眾偏好將資產配置於房地產,尤其固定收益類資產的預期報酬率不高,使得民眾新增的資金除了去配置房地產,缺乏更好的選擇。

第三是地方政府執行不力。由於地方政府非常依賴土地和房地產相關收入挹注財政,支持投資支出,以促進當地經濟成長,對於房地產市場緊縮政策,基本上不會情願配合執行,中央政府的因城施策,更讓地方心存應付的態度,限購、限貸的公信力其實有限。

第四是房市調控政策目標只在抑制房市泡沫,而非刺破泡沫,緊縮效果無法持續。房地產業可以說是大陸最重要的行業,據估計,可以帶動大陸國內需求的四分之一,因此,房地產業若衰退,透過前後產業關聯的效應,對整體經濟將產生重大影響,並可能嚴重拖累地方財政和銀行資產質量,甚至引起連鎖反應。此外,由於銀行對房地產相關行業的貸款總額,約占銀行總資產的三成,房地產行業景氣下行,可能導致債務問題惡化,進一步加重金融壓力,因此,大陸所提出的房地產調控政策,緊縮力度的考量非常審慎,基本上抱持的是且戰且走的態度。

展望未來大陸房地產市場,投資或將比消費更具韌性。從投資面看,重點在於庫存水準和市場對房價的預期,熱點城市庫存低而價格預期向上;至於三、四線城市,在政策加持下庫存去化加速,開發商對價格預期轉為樂觀,在這樣的背景下,今年內房地產新開工和投資應不會太差。從消費面看,加碼的限購、限貸政策對房地產交易熱潮或將產生冷卻作用,但對三、四線城市而言,在強調去庫存化的政策下,其實受緊縮政策的影響有限,未來甚至有可能受惠於一、二線城市的需求外溢效果。

最後,中央經濟工作會議以「穩增長」和「防風險」為政策基調,決定了今年房地產市場調控政策的力度不會太大。

從政策的角度,一、二線城市和部分熱點城市的主要問題在價格,政策的重點或將聚焦在抑制需求、逐步增加供給,房價下跌的空間不大;而三、四線城市的主要問題在庫存過多,扶持需求、加速推進去庫存化,穩定房價是主要策略。
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