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經濟／大陸房市低迷 拖累經濟成長
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2016-01-14 02:00 經濟日報 經濟日報社論


「化解房地產庫存」是大陸中央經濟工作會議列入未來一年主要任務之一。中央將透過幫助農村居民在城市定居置業、鼓勵房地產開發商降低房價等方式，以去化庫存，其中，促進農民購房是政策的重點。這些新的工作安排，能否引導大陸房地產業擺脫近年來的陰霾，再創榮景，挑戰很大。

近年來，大陸房地產業已經不再是經濟成長的引擎，最主要的原因是前期過度投資導致大量庫存，需要長時間消化。中國社會科學院研究指出，目前大陸商品住房總庫存面積高達21億平方米，換算後約當2,300萬套房，若將已批地未建，以及正在興建尚未公開銷售的房產併入計算，則房地產的庫存量更龐大，尤其在三、四線城市，房地產供過於求問題更為嚴重。

大量的房地產庫存造成企業龐大財務負擔，獲利銳減，因而新的投資大幅縮減。大陸國家統計局公布的數據顯示，去年前十個月累計，房屋新開工面積、竣工面積、房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款等四項指標，同時呈現負成長，這是過去從未發生過的現象。影響所及不只房地產業，60多個上下游關聯產業同受池魚之殃，進一步拖累經濟成長動能，近期大陸經濟持續下滑，其來有自。

房地產與上下游關聯產業對整體經濟的貢獻率至少在30%以上，在當前大陸經濟欲振乏力下，房地產業被寄望成為「穩增長」的重要支柱，尤其今年是「十三五」的開局之年，落實房地產業轉型升級，滿足百姓的住房需求，是全面建成小康社會的重要事項，因此，化解庫存促使房地產復甦實已刻不容緩，將「化解房地產庫存」列入今年重要的經濟工作任務，可見大陸高層的政策決心。

其實，大陸自2014年中開始即陸續推出一系列政策措施穩定房市，不過刺激效果不如預期。大陸官方公布的數據顯示，70個大中城市平均房價，10月出現14個月來首次年度成長，11月房價上漲城市數繼續增加，且漲幅也有所擴大；問題是，復甦的力道微弱，且集中在一級城市，三、四線城市仍然低迷。

房地產去庫存要有成效，必須從控制供給量和增加需求量雙管齊下。就供給面而言，必須從減少或控制土地供給著手。不過，由於土地買賣攸關地方財源，限制地方政府買賣土地，違背地方利益動機，甚至可能因而導致地方財政陷入困境，難獲認同。近年來，房地產業嚴重衰退，土地使用權出讓金和房地產相關稅收大幅減少，已對不少地方的財政造成沉重打擊，因此，進一步限縮地方土地供應的空間很有限。

其次，目前大陸房地產市場出現結構性失衡，過剩與短缺並存的現象。低迷不振的大陸房市，近期在部分城市雖有反彈跡象，但專家指出，一線城市的房市復甦只是透支了市場的需求，續航力動能仍不足；三、四線城市庫存量則非常龐大，去化需要一段時間，短則兩三年，部分城市或需要十年。

寄望透過農民市民化化解房地產庫存，其實也很難心想事成，問題在於農民購買力低，難以支撐偏高的房價，除非有其他配套政策支援。三、四線城市的地方財政大都捉襟見肘，要做到非戶籍人口在城市落戶，以及推動農民購置房產，談何容易，因為其背後不僅涉及對購房者提供補貼，還涉及就業和公共服務的提供，沒有強有力的財政作後盾，恐難收到顯著效果。

總之，大陸房市累積龐大的庫存量已冰凍三尺，去庫存的任務勢必是一個長期過程，任重而道遠。今年大陸房地產市場景氣，目前一、二線城市和三、線城市迥然不同的表現或將持續，但整體而言房地產市場將維持低迷的局勢，房市不景氣還有可能進一步拖累經濟成長。