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馬凱／置之死地而後生─房市與人民幣止跌之道
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2016-01-13 03:19 聯合報 馬凱（經濟評論者）


一開年，投資者即陷入危疑震撼的境地。先是房價跌跌不休，去年商用不動產交易量萎縮四％、土地交易量減少六％，今年素有多頭總司令的房地產專家更悲觀預言：前者會大減二成，而後者更會下降三成；而且「八年的寒冬才開始」，「現在不賣，明天更低」。房市萎縮，投資者憂心，政府也不敢坐視；但，該怎麼辦？

新台幣走弱，也備受關注。新台幣與人民幣的關係日益密切；但自去年八月大陸央行「完善人民幣兌美元中間價形成機制」令人民幣大貶，隨著美國央行升息，人民幣也跌跌不休；離岸人民幣今年前三個交易日已貶低二．四％，更有專家預估，全年可能下貶十五％。

二者均與兩件大事有關。其一是中國大陸以七年之力，關閉了世界工廠；一方面令經濟失速，一方面則使全球原物料、鋼鐵、水泥及能源等原本大量流注世界工廠的重要投入嚴重供給過剩，價量齊跌；更使全球廿年來主要的成長動力來源驟失，繁榮的盛夏進入酷寒的嚴冬，不知何日回春。

其二則是，美國央行積七年之功，透過ＱＥ及零利率將數兆美元驅入新興市場套利套匯；去年底終於改弦易轍，其反作用力又將數兆美元趕出新興市場，流向美日等避風港。包括中國在內，經濟體質比較羸弱的開發中國家首當其衝，資產加速外流，幣值大貶。

人民幣身處兩者輻輳的中心，一旦貶值預期形成，資金更將避之唯恐不及，乃產生一個惡性循環，難以戢止。台灣房市也十分類似：失去大陸世界工廠對原材料與中間財的胃納，成長動力熄火，對房市衝擊至大。美國升息，帶動全球熱錢抽緊、利率走揚，房市又是主要的受害者。房地合一稅上路，一改稅賦嚴重偏低又漏洞百出的積弊；在修正過程中，長久以來被扭曲的房價將持續滑落。這些因素形成跌價預期，使投資者遠離，而形成惡性循環。

但這兩種頹勢都有其正面意義：人民幣走貶，對每下愈況之大陸出口是緩和跌勢的特效藥，對穩定整體經濟乃至全球市場有不可忽視的作用。台灣房價所得比嚴重偏高，與薪資嚴重倒退的現實對比，早成民怨的淵藪；房價下跌，正是補偏救弊的及時雨。但這兩者若跌勢太猛，則過猶不及，反成禍害。得失之間不易拿捏。

四十年前一成功案例足以為師。一九七○年代能源危機乍現，各國物價急揚，在通膨預期推波助瀾之下，更難控制。蔣經國先生察納雅言，在農曆除夕一夜之間將油電價格等大幅調高，使物價飛漲；但由於調幅過大，在各國物價持續揚升的情況下，台灣物價反而逐步回降，終歸穩定。

人民幣此時大可師法故技：一次大貶至超過眾所預期的水準。由於矯枉過正，反而產生反向的預期，令其幣值回穩後反向回升；則一方面資金外逃之勢將反轉而回流，另一方面出口也將大有裨益。

面對不知伊於胡底的房價，主政者可趁此時宣示，將竭盡一切手段將房價所得比維持在各方皆認為比較合理的倍數，譬如八倍；則市場的預期即立為此所取代，而使房價迅速穩定。但為防止未來在投機炒作之下又有所偏離，同時也應採取行動不容許炒房者將此比數拉高；而使住宅完全超脫投機炒作的魔掌，以「住者安居」為唯一宗旨。如此，不僅立解房價崩跌的危機，消弭觀望的疑慮，讓「八年寒冬」一朝消散；而且住宅市場將永為春意籠罩。