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名家觀點／房產稅改革 從地方做起
2015-09-21 05:24:43 經濟日報 記者郭珈爾採訪整理
■黃耀輝
近年房價飆漲引發民怨，近因是資金行情所致，也就是2008年金融海嘯，各國猛印鈔票，太多的貨幣追逐不動產，遠因則出在房產稅制不健全。
在持有稅方面，因為稅負嚴重偏低，造成囤房囤地的現象；而房產的交易利得稅負（也就是土地增值稅和房屋交易的所得稅）也偏低，造成房市短進短出。因此，要解決房市問題，仍須從房產稅制改革著手。過去幾年我們可以看到內政部所採用的正常交易價格，一點都不正常。
就房產的持有稅而言，台灣可以說是全球最低，房屋稅和地價稅的稅基都是嚴重脫離市場價格。舉台北市文山區市價3,000萬元的房地產為例，房屋稅和地價稅合計不到1萬元，實質稅率低於萬分之4，比一輛2,000cc車子的牌照稅還要低。和國外比較更是低到不可思議，加拿大和美國的房產持有稅有效稅率最低也有1%，是台灣的25倍。雖然台北市幾年前率先實施豪宅稅，例如將帝寶的實質稅率從萬分之3調至萬分之9.4。即使如此，仍然比外國低很多，其他地方政府稅基偏低的情形應該是更嚴重。
持有稅太低使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料，名下持有三棟不動產以上者有71萬人，將近10%，這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上，是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外，房產短進短出的交易利得稅，其實質有效稅率也是低於合理的水準，過去幾乎都是漲價歸私。台灣房市供過於求，以上述財政部資料推估，目前全國空屋至少就有240萬戶，但投資客創造假性需求，制度性因素讓房價飆漲。
房產稅制不健全，我認為地方政府應該負最大責任。因為地方政府對於稅基調整（包括公告地價、公告土地現值和房屋評定現值）有絕對權力。財產稅收是地方主要財源，「取之於地方、用之於地方」，類似受益者付費。但是許多地方政府在選票考量下，不積極調高房產稅的稅基、不認真籌措財源，依賴中央的補助款或統籌分配稅款，才會導致現在財政困難和房價飆漲問題。
除了中央政府明年起開始實施房地合一實價課稅制度之外，如何讓房產稅稅基調整至合理的水準，我有兩點建議。一是建立地方政府調高稅基的誘因機制。應在財政收支劃分法中，把房屋評定現值占市價比率列為「財政努力」的指標，作為中央統籌分配稅款、補助款的獎懲標準。不努力提升稅基的地方政府，不會占到太多便宜。二是徹底檢討現行不動產評價委員會和地價評議委員會的組織與功能，引進專業、客觀的估價制度，比較能夠排除政治因素的干擾。
不動產的持有稅和交易利得稅若能多管齊下，投資客持有不動產的資金與租稅成本會相應提高，不動產投資在資本市場的報酬就不再是一枝獨秀，投資客才會釋出空置的房地產，台灣房市供過於求的情形才會被真正反映出來，房地產價格就會降至合理水準，年輕人就有買得起房子的希望。地方政府當然也會隨著稅制改革而增加稅收，財政狀況有效改善，社會福利才有穩定的財源，進而解決貧富差距的問題。
總之，地方政府應善盡財政的責任，優先調高房產稅的稅基。立法院的責任則是要儘快通過財政收支劃分法，讓地方政府確實提高持有稅稅基。
快訊／防菸品逃漏稅 中和所辦宣導
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 稅務問答暨快訊
北區國稅局中和稽徵所表示：為加強民眾對菸品稅捐常識的瞭解，並宣導民眾勿購買來歷不明的菸品，有效防制菸品稅捐逃漏，訂於9月14日起至10月2日止，在活動官網（http：//www.ntbnatax.com.tw）舉辦「104年度『遠離私菸．樂活暢答』防制菸品稅捐逃漏租稅宣導活動-特務行不行」，凡完成網路有獎徵答遊戲，即可參加抽獎活動，歡迎民眾踴躍參與。
問答／房客代繳稅款 租金總額另計
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 稅務問答暨快訊
豐原區陳先生問：房客幫房東負擔扣繳稅款及補充健保費，其給付總額如何計算？
中區國稅局豐原分局答覆：租賃雙方如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質相同。由承租人負擔扣繳稅款及補充健保費，即為房東實拿（淨拿）租金，舉例來說，若每月租金6萬元，房東每月實拿租金6萬元，即扣繳稅款及補充健保費由承租人負擔，假設給付總額為X，扣繳稅款為0.1X，補充健保費0.02X，則X-0.1X-0.02X=6萬元，其給付總額之計算為60,000／0.88=68,181元，扣繳稅款為6,818元，補充健保費為1,363元，房東淨拿68,181-6,818-1,363=60,000元。提醒扣繳義務人應就實際租賃情形依規定計算正確之給付總額及扣繳稅額，以免被查獲而受罰。
賣房無成本證明 有解
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
出售房屋缺乏取得及改良費用等證明，明（2016）年起按房地合一新制課稅者，可改按成交價5%認定費用，若因此出現交易損失，財政部同意比照納入售屋抵稅權範圍，往後三年內再售屋，亦可減除售屋所得降稅。
房地合一課稅新制將在明年1月1日實施，新制除房屋及土地利得要合一計算所得外，用以計算利得的課徵稅基均採「實價」，即售屋獲利是以實際售價減除取得成本，及因取得、移轉所支付的費用後，再以餘額課稅。
不過，如果售屋納稅人只有售價，提不出成本及相關費用證明，計算所得時，成本部分將由國稅局依實際查得資料核定，若查無成本，則改依原始取得時房屋評定現值及公告現值按政府發布的消費者物價指數核定；費用部分，亦不會以零計算，依據財政部規定，國稅局將直接以其成交價的5%做為可列報的費用金額。
例如，售價1,000萬元的房產，未提示費用證明者，稅捐機關核定可列報的費用總額就是50萬元（1,000萬元x5%）。
財政部同時規定，未提示成本、費用等證明者，即使是經由估計方式核列成本與費用金額，計算出的售屋所得如為負值（即出現虧損）時，虧損金額與一般自行提示出售成本及費用者的交易損失享有同等抵稅權利，這筆損失亦可自出售房產交易日算起三年內，與其他售屋利得扣除減稅。
夫妻售屋損益 不可互抵
2015-09-21 05:24:41 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制明（2016）年1月起實施，夫妻售屋利得採個別計算原則，損失則從嚴扣除。夫、妻各按新制課稅的房產，交易損失不可與配偶名下的售屋利得互抵；同一人的售屋損失最長只能保留三年，超過三年時，抵稅權將自動歸零。
此舉將使夫妻同時出售各自名下房產時，無法藉由損失互抵功能調節全戶售屋所得，售屋總稅負不會因配偶一方有損失獲得下降。
財政部指出，明年啟動房地合一、實價課稅新制後，個人的房屋及土地交易的課稅所得、應納稅額均採個別獨立計算原則，配合此一原則，同一人名下的房產虧損，亦需個別保留抵稅權利，無法與同戶申報者名下的售屋利得互抵，且每人損失抵稅權利自交易日算起，最多只能保留三年。
舉例來說，甲在2016年1月買進A房地，取得成本1,300萬元，2017年以1,400萬元出售，甲適用新制合一課稅，其支付包括改良、移轉等費用為150萬元，A房地的土地漲價總數額為0，甲出售A房產出現損失50萬元（1,400萬元-1,300萬元-150萬元）。
甲名下還有一筆B房產，2018年時，甲將之出售並獲利250萬元，B房地的土地漲價總數額為100萬元，由於甲出售B房產的日期在A房產交易日以後的三年內，因此在計算B房產的課稅所得時，甲原出售A房產保留的50萬元抵稅權，可以用來扣除B房產獲利250萬元，再扣除B房產土地漲價總數額100萬元後，甲2018年出售B房產應申報的課稅所得是100萬元。
假設甲的配偶乙名下也有一棟房產C，乙亦在2016年時將之出售，獲利250萬元，C房產的土地漲價總數額設為100萬元。
因甲、乙兩人同時在2016年出售各自名下的房產，且均適用新制合一課稅，當年甲雖有A房產交易損失50萬元，在房產利得與損失個別採計原則之下，乙不能將配偶甲的房產利得用來扣除其出售C房產的獲利。
因此乙應申報的售屋課稅所得是150萬元（即250萬元減掉C房產的土地漲價總數額100萬元）。
2015-09-21 05:24:43 經濟日報 記者郭珈爾採訪整理
■黃耀輝
近年房價飆漲引發民怨，近因是資金行情所致，也就是2008年金融海嘯，各國猛印鈔票，太多的貨幣追逐不動產，遠因則出在房產稅制不健全。
在持有稅方面，因為稅負嚴重偏低，造成囤房囤地的現象；而房產的交易利得稅負（也就是土地增值稅和房屋交易的所得稅）也偏低，造成房市短進短出。因此，要解決房市問題，仍須從房產稅制改革著手。過去幾年我們可以看到內政部所採用的正常交易價格，一點都不正常。
就房產的持有稅而言，台灣可以說是全球最低，房屋稅和地價稅的稅基都是嚴重脫離市場價格。舉台北市文山區市價3,000萬元的房地產為例，房屋稅和地價稅合計不到1萬元，實質稅率低於萬分之4，比一輛2,000cc車子的牌照稅還要低。和國外比較更是低到不可思議，加拿大和美國的房產持有稅有效稅率最低也有1%，是台灣的25倍。雖然台北市幾年前率先實施豪宅稅，例如將帝寶的實質稅率從萬分之3調至萬分之9.4。即使如此，仍然比外國低很多，其他地方政府稅基偏低的情形應該是更嚴重。
持有稅太低使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料，名下持有三棟不動產以上者有71萬人，將近10%，這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上，是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外，房產短進短出的交易利得稅，其實質有效稅率也是低於合理的水準，過去幾乎都是漲價歸私。台灣房市供過於求，以上述財政部資料推估，目前全國空屋至少就有240萬戶，但投資客創造假性需求，制度性因素讓房價飆漲。
房產稅制不健全，我認為地方政府應該負最大責任。因為地方政府對於稅基調整（包括公告地價、公告土地現值和房屋評定現值）有絕對權力。財產稅收是地方主要財源，「取之於地方、用之於地方」，類似受益者付費。但是許多地方政府在選票考量下，不積極調高房產稅的稅基、不認真籌措財源，依賴中央的補助款或統籌分配稅款，才會導致現在財政困難和房價飆漲問題。
除了中央政府明年起開始實施房地合一實價課稅制度之外，如何讓房產稅稅基調整至合理的水準，我有兩點建議。一是建立地方政府調高稅基的誘因機制。應在財政收支劃分法中，把房屋評定現值占市價比率列為「財政努力」的指標，作為中央統籌分配稅款、補助款的獎懲標準。不努力提升稅基的地方政府，不會占到太多便宜。二是徹底檢討現行不動產評價委員會和地價評議委員會的組織與功能，引進專業、客觀的估價制度，比較能夠排除政治因素的干擾。
不動產的持有稅和交易利得稅若能多管齊下，投資客持有不動產的資金與租稅成本會相應提高，不動產投資在資本市場的報酬就不再是一枝獨秀，投資客才會釋出空置的房地產，台灣房市供過於求的情形才會被真正反映出來，房地產價格就會降至合理水準，年輕人就有買得起房子的希望。地方政府當然也會隨著稅制改革而增加稅收，財政狀況有效改善，社會福利才有穩定的財源，進而解決貧富差距的問題。
總之，地方政府應善盡財政的責任，優先調高房產稅的稅基。立法院的責任則是要儘快通過財政收支劃分法，讓地方政府確實提高持有稅稅基。
快訊／防菸品逃漏稅 中和所辦宣導
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 稅務問答暨快訊
北區國稅局中和稽徵所表示：為加強民眾對菸品稅捐常識的瞭解，並宣導民眾勿購買來歷不明的菸品，有效防制菸品稅捐逃漏，訂於9月14日起至10月2日止，在活動官網（http：//www.ntbnatax.com.tw）舉辦「104年度『遠離私菸．樂活暢答』防制菸品稅捐逃漏租稅宣導活動-特務行不行」，凡完成網路有獎徵答遊戲，即可參加抽獎活動，歡迎民眾踴躍參與。
問答／房客代繳稅款 租金總額另計
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 稅務問答暨快訊
豐原區陳先生問：房客幫房東負擔扣繳稅款及補充健保費，其給付總額如何計算？
中區國稅局豐原分局答覆：租賃雙方如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質相同。由承租人負擔扣繳稅款及補充健保費，即為房東實拿（淨拿）租金，舉例來說，若每月租金6萬元，房東每月實拿租金6萬元，即扣繳稅款及補充健保費由承租人負擔，假設給付總額為X，扣繳稅款為0.1X，補充健保費0.02X，則X-0.1X-0.02X=6萬元，其給付總額之計算為60,000／0.88=68,181元，扣繳稅款為6,818元，補充健保費為1,363元，房東淨拿68,181-6,818-1,363=60,000元。提醒扣繳義務人應就實際租賃情形依規定計算正確之給付總額及扣繳稅額，以免被查獲而受罰。
賣房無成本證明 有解
2015-09-21 05:24:42 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
出售房屋缺乏取得及改良費用等證明，明（2016）年起按房地合一新制課稅者，可改按成交價5%認定費用，若因此出現交易損失，財政部同意比照納入售屋抵稅權範圍，往後三年內再售屋，亦可減除售屋所得降稅。
房地合一課稅新制將在明年1月1日實施，新制除房屋及土地利得要合一計算所得外，用以計算利得的課徵稅基均採「實價」，即售屋獲利是以實際售價減除取得成本，及因取得、移轉所支付的費用後，再以餘額課稅。
不過，如果售屋納稅人只有售價，提不出成本及相關費用證明，計算所得時，成本部分將由國稅局依實際查得資料核定，若查無成本，則改依原始取得時房屋評定現值及公告現值按政府發布的消費者物價指數核定；費用部分，亦不會以零計算，依據財政部規定，國稅局將直接以其成交價的5%做為可列報的費用金額。
例如，售價1,000萬元的房產，未提示費用證明者，稅捐機關核定可列報的費用總額就是50萬元（1,000萬元x5%）。
財政部同時規定，未提示成本、費用等證明者，即使是經由估計方式核列成本與費用金額，計算出的售屋所得如為負值（即出現虧損）時，虧損金額與一般自行提示出售成本及費用者的交易損失享有同等抵稅權利，這筆損失亦可自出售房產交易日算起三年內，與其他售屋利得扣除減稅。
夫妻售屋損益 不可互抵
2015-09-21 05:24:41 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制明（2016）年1月起實施，夫妻售屋利得採個別計算原則，損失則從嚴扣除。夫、妻各按新制課稅的房產，交易損失不可與配偶名下的售屋利得互抵；同一人的售屋損失最長只能保留三年，超過三年時，抵稅權將自動歸零。
此舉將使夫妻同時出售各自名下房產時，無法藉由損失互抵功能調節全戶售屋所得，售屋總稅負不會因配偶一方有損失獲得下降。
財政部指出，明年啟動房地合一、實價課稅新制後，個人的房屋及土地交易的課稅所得、應納稅額均採個別獨立計算原則，配合此一原則，同一人名下的房產虧損，亦需個別保留抵稅權利，無法與同戶申報者名下的售屋利得互抵，且每人損失抵稅權利自交易日算起，最多只能保留三年。
舉例來說，甲在2016年1月買進A房地，取得成本1,300萬元，2017年以1,400萬元出售，甲適用新制合一課稅，其支付包括改良、移轉等費用為150萬元，A房地的土地漲價總數額為0，甲出售A房產出現損失50萬元（1,400萬元-1,300萬元-150萬元）。
甲名下還有一筆B房產，2018年時，甲將之出售並獲利250萬元，B房地的土地漲價總數額為100萬元，由於甲出售B房產的日期在A房產交易日以後的三年內，因此在計算B房產的課稅所得時，甲原出售A房產保留的50萬元抵稅權，可以用來扣除B房產獲利250萬元，再扣除B房產土地漲價總數額100萬元後，甲2018年出售B房產應申報的課稅所得是100萬元。
假設甲的配偶乙名下也有一棟房產C，乙亦在2016年時將之出售，獲利250萬元，C房產的土地漲價總數額設為100萬元。
因甲、乙兩人同時在2016年出售各自名下的房產，且均適用新制合一課稅，當年甲雖有A房產交易損失50萬元，在房產利得與損失個別採計原則之下，乙不能將配偶甲的房產利得用來扣除其出售C房產的獲利。
因此乙應申報的售屋課稅所得是150萬元（即250萬元減掉C房產的土地漲價總數額100萬元）。
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