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房市向下 居住正義向上
2015-06-06 02:16:12 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)
「房地合一、實價課稅」立法院終三讀通過,令人欣慰。此法案通過的意義重大,且影響深遠。

先前各界對此法案是否能過關,並不看好,甚至網路還開賭盤看衰此法案。最後通過法案,雖然並不盡人意,其中包括未有按賺錢多寡採量能課稅的累進稅率、未能扼止既得利益者而提前實施的日出條款,以及較為寬鬆的自住免稅額度等。然而在著眼建立制度、各方妥協、先求有再求好的共識下,雖不滿意,但可接受。因為房地合一、實價課稅通過相當不容易。

過去房地分離估價,欠缺房地合一實價交易資訊,地方政府受政治壓力,人為估算結果,均偏低房地交易價格,導致房地交易成本偏低,資本利得大部分落入私人口袋。政府間接在鼓勵人民投資炒房,形成房地產從居住使用變為投資商品,房價也因此不斷飆漲。

有業者認為房地合一稅通過,可以幫助短期投資客解套(因相對較奢侈稅輕),也因為法案不確定性解除,利空出盡,房市量能將增加,房價將持續上漲。業者如此說法可信嗎?

我們了解到,當前房市景氣正處高點反轉之際,一年多來交易量減少,成交價剛開始小幅向下修正。如今,面對明年房地合一稅的實施,預期未來增加交易成本,減少投資利潤,房市景氣明顯將會越來越差。

而目前兩年以內的短期投資客,仍然適用奢侈稅情況下,要藉機賣出解套似乎很難,要加碼買進更是無利可圖,完全不可能;倒是兩年以上的長期投資客,為減少損失,應該及早獲利了結,但能否解套,就看價格下降幅度,目前不得而知。

至於自住購屋客,是否因此稅制通過確定,就算利空出盡,可以進場?

顯然這並未考量未來利率的可能提升、因應金融風險考量房貸緊縮、加上總體經濟景氣循環也同時反轉向下,以及年底選舉的不確定性等因素,房市未來仍相當不樂觀。換言之,自住客面對未來風險仍高,房價下跌才剛開始,此時是否適合進場,宜審慎評估。

不論如何,房地合一稅的通過實施,勢必增加投資交易成本,如此除將減少房地產投資誘因外,也同時因為買賣雙方受實價課稅勾稽影響,讓實價登錄資訊更為確實,這對健全房市,避免房價哄抬,有相當正面效果。

另外,因為土增稅可抵扣房地合一稅,各地方政府也不用擔心政治壓力,合理調高土地公告現值,真正接近市價,以增加地方稅收財源;如此土地公告地價也可以同時合理提升,促成土地持有成本的合理化,避免囤地現象,更增加地方建設財源,有利地方的財政自主。

當然,中央政府也因房地合一稅增加財源,其對住宅政策的推動,以及對長期照顧的落實,也將有很大幫助。惟住宅政策的推動,應避免過去不公平且不效率的出售國宅、合宜住宅,以及未來的青年宅等不當購屋補貼,轉為健全租屋市場、租屋補貼、以及社會出租住宅興建等。

居住正義主要在建立完善的制度,避免住宅成為投資炒作商品,要落實並不容易。如今房地合一稅的通過,是邁向居住正義的一大步,希望此居住正義的火苗,不斷蔓延,逐漸落實。
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