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聯合／健全房市政策尚未竟功
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2016-01-04 01:21 聯合報 聯合報社論
二○一六年起多項新制上路，房市新政尤是重中之重，包括房地合一實價課稅啟動、短期交易奢侈稅退場、公告地價全面調升三成、青年優惠房貸額度大增、銀行不動產放款集中度管制鬆綁等等，無一不是牽動房地產市場調整走向的關鍵之舉，房市或將出現新局，五年多來為抑制都會房價飆漲及社會公平而推動的「健全房屋市場方案」亦到了重新檢視以應新局的時刻。
近年來由「奢侈稅」領銜推動的一連串政府打炒房政策，多是出自於二○一○年政府制定「健全房屋市場方案」的構想。當時既要嚴打房市投機炒作風潮、緩和房價上漲勢頭，以穩定市場、安定人心，又須考量房產是全民最重要的財富資產、金融體系的債權標的，避免下手過重；除此之外，還要照顧受薪階級及相對弱勢者的居住需求，考慮他們的購買能力。也因此，這項方案訂出「因地因人制宜、溫和有效、健全穩定、社會公平、資訊透明」等五大基本推動原則，旨在強調「健房」，而非「打房」。
然而，揆諸其具體作法和效用，結果卻是「打房」多於「健房」。其中，泛稱為「奢侈稅」的特種貨物與勞務稅，可說是最具針對性和代表性的打房行動。投資房市者不論賺錢賠錢，只要是在兩年內買進賣出的房產，都要依交易額課徵至少一成的奢侈稅；其思維，即是以「重稅」為槓桿來壓制短期交易。從效果看，奢侈稅開徵迄今四年半，其間買賣移轉件數確實減少。以去年第三季的最新統計為例，當季移轉件數約六萬四千餘件，比四年前啟動打房措施初期銳減了逾二成，足可見其威力；現在，已因達成階段性目標而退場。
另一項也打到投機客痛處的政策工具，為「豪宅稅」及「囤房稅」，是透過加重高價房及多屋族的房屋稅負擔為手段，以抑低投機炒房之誘因。然而，豪宅稅及囤房稅的成效，因為地方政府加徵步伐不一，成果尚未完全展現，仍有待後續觀察。
與此同時，中央銀行與金管會也是動作連連。包括二○一○年六月起央行連五季升息半碼、限縮特定地區及高價房的貸款成數及條件、管制土地抵押貸款、進行專案金融檢查、調高保險業投資不動產的最低收益率門檻，以防止保險公司運用龐大的保費資金高價獵樓，並嚴格管控銀行不動產放款的集中度。如今，這些來自金融面的緊縮房市措施，正在逐步撤守，整體政策面的打房氣氛，已不若過去幾年那般高張。此一轉變，或許伴有考量國內經濟疲弱之顧慮，希望放軟措施以提振景氣；但主要則是財金機關回歸「溫和有效」的政策原則，以避免房市景氣急墜硬著陸，反而不利整體金融的穩定。
整套方案中的「健房」措施亦有可觀，並以建立實價登錄制、提升市場資訊的透明度最受稱頌。實價登錄讓市場價格機能得以發揮作用，有利房市回歸基本供需，也為房地合一實價課稅在今年啟動打下基礎，而能依持有期間、自用與否區隔買賣房產民眾的所得稅負擔，兼收資訊透明、抑制投機、社會公平之效。儘管如此，實價登錄制的即時性、完整性等，仍有進一步強化的空間；努力十餘年才完成三讀的《住宅法》，也有待行政部門的積極落實，以使全民能居住於適宜且有尊嚴的住宅與環境。此外，方案中有關重要都會區土地整體規劃、整體住宅供需規劃等，亦亟待再加把勁推進。
再需一提的是，從衡量民眾負擔房價能力指標之一的「房價所得比」觀察，經過五年的努力，此一比值到去年第三季時仍是上升之勢，儘管升幅已見控制，不若之前那般陡高，顯示打房確有成效，但民眾購屋的痛苦程度尚未真正降低，也代表政府抑制房價的政策作為不能太快全然撤守，尚需觀察房地合一課稅新制的效果再決定行止。再者，房價所得比居高不下，一方面固然是房產交易價格持續走高，另一方面也凸顯民眾所得增幅緩慢的根本問題未見改善，政府對此豈能視而不見？
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2016-01-04 01:21 聯合報 聯合報社論
二○一六年起多項新制上路，房市新政尤是重中之重，包括房地合一實價課稅啟動、短期交易奢侈稅退場、公告地價全面調升三成、青年優惠房貸額度大增、銀行不動產放款集中度管制鬆綁等等，無一不是牽動房地產市場調整走向的關鍵之舉，房市或將出現新局，五年多來為抑制都會房價飆漲及社會公平而推動的「健全房屋市場方案」亦到了重新檢視以應新局的時刻。
近年來由「奢侈稅」領銜推動的一連串政府打炒房政策，多是出自於二○一○年政府制定「健全房屋市場方案」的構想。當時既要嚴打房市投機炒作風潮、緩和房價上漲勢頭，以穩定市場、安定人心，又須考量房產是全民最重要的財富資產、金融體系的債權標的，避免下手過重；除此之外，還要照顧受薪階級及相對弱勢者的居住需求，考慮他們的購買能力。也因此，這項方案訂出「因地因人制宜、溫和有效、健全穩定、社會公平、資訊透明」等五大基本推動原則，旨在強調「健房」，而非「打房」。
然而，揆諸其具體作法和效用，結果卻是「打房」多於「健房」。其中，泛稱為「奢侈稅」的特種貨物與勞務稅，可說是最具針對性和代表性的打房行動。投資房市者不論賺錢賠錢，只要是在兩年內買進賣出的房產，都要依交易額課徵至少一成的奢侈稅；其思維，即是以「重稅」為槓桿來壓制短期交易。從效果看，奢侈稅開徵迄今四年半，其間買賣移轉件數確實減少。以去年第三季的最新統計為例，當季移轉件數約六萬四千餘件，比四年前啟動打房措施初期銳減了逾二成，足可見其威力；現在，已因達成階段性目標而退場。
另一項也打到投機客痛處的政策工具，為「豪宅稅」及「囤房稅」，是透過加重高價房及多屋族的房屋稅負擔為手段，以抑低投機炒房之誘因。然而，豪宅稅及囤房稅的成效，因為地方政府加徵步伐不一，成果尚未完全展現，仍有待後續觀察。
與此同時，中央銀行與金管會也是動作連連。包括二○一○年六月起央行連五季升息半碼、限縮特定地區及高價房的貸款成數及條件、管制土地抵押貸款、進行專案金融檢查、調高保險業投資不動產的最低收益率門檻，以防止保險公司運用龐大的保費資金高價獵樓，並嚴格管控銀行不動產放款的集中度。如今，這些來自金融面的緊縮房市措施，正在逐步撤守，整體政策面的打房氣氛，已不若過去幾年那般高張。此一轉變，或許伴有考量國內經濟疲弱之顧慮，希望放軟措施以提振景氣；但主要則是財金機關回歸「溫和有效」的政策原則，以避免房市景氣急墜硬著陸，反而不利整體金融的穩定。
整套方案中的「健房」措施亦有可觀，並以建立實價登錄制、提升市場資訊的透明度最受稱頌。實價登錄讓市場價格機能得以發揮作用，有利房市回歸基本供需，也為房地合一實價課稅在今年啟動打下基礎，而能依持有期間、自用與否區隔買賣房產民眾的所得稅負擔，兼收資訊透明、抑制投機、社會公平之效。儘管如此，實價登錄制的即時性、完整性等，仍有進一步強化的空間；努力十餘年才完成三讀的《住宅法》，也有待行政部門的積極落實，以使全民能居住於適宜且有尊嚴的住宅與環境。此外，方案中有關重要都會區土地整體規劃、整體住宅供需規劃等，亦亟待再加把勁推進。
再需一提的是，從衡量民眾負擔房價能力指標之一的「房價所得比」觀察，經過五年的努力，此一比值到去年第三季時仍是上升之勢，儘管升幅已見控制，不若之前那般陡高，顯示打房確有成效，但民眾購屋的痛苦程度尚未真正降低，也代表政府抑制房價的政策作為不能太快全然撤守，尚需觀察房地合一課稅新制的效果再決定行止。再者，房價所得比居高不下，一方面固然是房產交易價格持續走高，另一方面也凸顯民眾所得增幅緩慢的根本問題未見改善，政府對此豈能視而不見？
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