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解讀市場／REITs高股息 魅力不減…
2015-04-27 04:34:35 經濟日報 威爾森．邁吉
中國人民銀行日前送出大禮，宣布自4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，創2008年11月以來最大降幅，並針對農業相關金融機構進行額外定向降準，本輪降準合計將釋出人民幣1.5兆元的流動性，為全球資金動能注入另一股暖流，市場預估中國未來還有降息或降準的空間。

除了寬鬆貨幣政策之外，中國3月底也祭出一連串的房市振興計畫，包括第二套房貸款的首付比率自60%降至最低40%，出售房屋課徵營業稅門檻由持有五年縮減至兩年，市場預估可望帶動房屋銷售額5~10%，對全年房市交易量的影響約達兩成。

隨著政府放寬房市控管政策，中國房市有機會逐步回穩，但多處城市面臨高庫存壓力，不動產開發商可能將提供優惠以去化庫存，房價仍有下跌壓力，現階段較為看好一線城市。此外，香港不動產長期呈現結構性供給不足，尤其未來幾年中央商務區（CBD）的新增商辦供給有限，預期香港商辦需求及租金仍將維持溫和成長的態勢，具有投資吸引力，

另一方面，將於5月7日舉行下議院選舉的英國，由於兩大政黨保守黨與工黨的支持率不分軒輊，近期相繼推出房市政策利多拉攏選民，包括承諾新增房屋供給、提供首次購屋者優惠等，現任首相卡麥隆更大動作宣布推出買房折扣優惠政策，預計將有130萬戶家庭受惠。不論最終選舉結果為何，英國房市將延續長線復甦趨勢，看好商辦、公寓型REITs，以及住宅建商的表現。

房地產市場向來被視為判斷整體經濟健全度良好的指標，我們對全球房地產市場展望深具信心。現階段以美國為核心配置，投資比重逾五成，廣納商辦、零售、公寓、購物中心與工業等次產業。

此外，著眼政策作多與景氣回溫趨勢，精選基本面佳的中港不動產管理開發商、日本商辦、香港購物中心型不動產投資信託（REITs），歐洲布局看好歐元貶值帶動觀光人潮的零售及旅遊觀光型REITs，以及需求火熱的英國商辦標的。

由於投資人把REITs視為利率敏感度高的資產類別，今年來聯準會升息動向已經讓美國REITs出現高檔調節壓力。根據我們追蹤1994至2013年期間長達20年的歷史數據，美國10年期公債殖利率波段上揚超過100個基本點（1個基本點等於0.01個百分點）的情況共出現九次，REITs平均漲幅達11.5%，收紅機率達67%。

隨著就業、消費者支出以及房地產需求提升，利率上揚反映的是經濟健康成長、而非突發或極端的升息，在此環境下美國股市與REITs仍有不錯的表現。

尤其現階段歐洲及日本央行還在印鈔寬鬆，德意志銀行預估歐日央行今年將挹注逾1兆美元資金，約是2014年的五倍，主要國家公債殖利率仍處於歷史低檔之際，REITs的高股息魅力可望持續吸引投資人青睞。

（作者是富蘭克林坦伯頓全球不動產暨基礎建設證券部門主管）