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經濟／房市走空 還要廣建社會住宅嗎？
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2016-04-11 01:56 經濟日報 經濟日報社論


國內房地產市場正進入漸凍期之際，據報導，新政府已完成規劃在520上任後提出社會住宅計畫，預計八年內投入4,000億元，興建20萬戶社會住宅，並擬成立自償性基金，透過向國內銀行專案融資等方式籌措興建財源。

興建只租不售的社會住宅，是準總統蔡英文在競選期間所提出的政見及承諾，對體現居住正義，具有一定象徵意義，但大規模興建社會住宅，對國內房市及房價也必然產生連動影響。房地產市場榮枯對國內景氣有關鍵影響力，上月下旬央行為提振景氣才剛宣布降息1碼，並取消金融機構辦理不動產貸款的各項限制。未來新政府如何在維繫房地產景氣和體現居住正義上拿捏分寸，不致相互矛盾，是520上任後首須面對及釐清的關鍵課題，也是社會住宅政策成敗的關鍵。

馬政府任內台灣經濟受出口不振影響而陷入貧血式成長，但房地產市場卻一枝獨秀，國內房價不斷飆升，尤其是雙北地區，已到了極不合理的水準。依去年底內政部營建署統計，國內整體房價所得比是8.69倍，台北市、新北市分別達16.1倍及12.95倍，遠高於五倍的正常水準。因為房價太高，一般民眾房貸負擔沈重，尤其剛進入社會的年輕人買不起房子，不敢成家立業，以致民怨激升。在這樣的大環境下，社會訴求居住正義的聲音高漲，平抑房價及興建社會住宅遂成為近年重要選舉中不分藍綠候選人的熱門政見。

國內住宅供需長期處於供過於求的情況，依據不同方式估計，全台灣空屋數量高達90萬戶到150萬戶，約為每年新建住宅的八至13倍。在住屋供過於求情況下，房價之所以不斷飆漲，主因是假性投機需求過多，尤其是2008年馬政府執政以後，大陸台商回台炒房風氣盛行，加上陸資湧入房市等傳聞不斷，更助長房地投機炒作。

在社會強大壓力下，馬政府也祭出一系列的打炒房政策，如央行連續推出幾波限制金融機構辦理房貸措施；內政部實施不動產實價登錄制度；財政部修改相關稅法，課徵奢侈稅，提高非自用住宅房屋稅率，以及今年上路的房地合一稅制等。

上述打炒房措施已逐漸產生效果，去年房市全年成交量跌到29萬戶，創14年來最低紀錄；北台灣預售屋平均銷售率僅32%，和前幾年動輒七、八成銷售率相比，房市可說已進入漸凍期。在房價方面，據內政部新發布去年第3季住宅價格指數，全國指數連續兩季下跌，雖然累計跌幅不及1%，但已是金融海嘯以來首見；六都房價亦多出現連續下跌現象，台北市一年累計下跌3.3%；而民間仲介業估計去年全台灣房價跌幅3.2%，雙北跌幅平均更高達一成左右，可見房地產空頭市場已經來臨。

展望未來，房地產市場仍有很多不利因素存在，包括：國內景氣寒冬可能持續；人口減少及老化問題加劇；房地合一稅今年上路，新政府可能將遺贈稅率從10%調高到20%；兩岸關係變數增加，陸客、陸資來台可能逐漸冷卻等，皆可能影響未來房市景氣。所以，據專家及業者估計，房市空頭至少三年，多則可能長達八年；央行取消房地產貸款限制，顯然是在未雨綢繆。

在可能進入長期空頭的房市，推出近20萬戶社會住宅，對房市供過於求會否雪上加霜？對房市景氣和房價會有多大衝擊？是否符合經濟效益及社會現實？新政府必須做務實的檢討和評估。事實上，早年政府為平抑房價，也曾規劃推出大規模的平價住宅，但一旦房市進入空頭，房價下跌預期節節升高，公辦平價住宅乏人問津，最後絕大多數平價住宅計畫皆歸於失敗。

從居住正義角度，興建社會住宅自屬必要，但從經濟現實觀點，廣建社會住宅的時機是否已過？新政府是應該好好想一想了。


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