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經濟／大陸房市 去庫存與飆漲的拔河
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2016-03-23 02:25 經濟日報 經濟日報社論


近期大陸房地產市場表現令人驚艷。大陸國家統計局日前公布70個大中城市住宅銷售統計，2月房價延續過去幾個月的趨勢，持續上漲，漲幅也進一步擴大。2月適逢春節假期，房產交易是傳統淡季，但市場的熱絡表現備受各界矚目，令人好奇積弱已久的大陸房市是否已穩定轉向復甦。

事實上，大陸商品房交易熱絡景象，早自去年第4季開始，從一級城市逐漸向周邊二級城市擴散。官方公布今年前二月商品房銷售金額和銷售面積，分別大幅成長43.6%和28.2%，漲幅遠高於上年度第4季的12.8%和4.8%，因此，市場對大陸房市的展望益趨樂觀。

近期大陸房地產市場景氣之所以如此熱絡，最主要的原因是住房的供需關係失衡，尤其在一線城市，居民改善性住房需求上升，且流入人口有增無減，而可供開發的土地卻逐年減少，供需失衡問題一直未得緩解。其次是信貸寬鬆、稅收優惠等政策因素的鼓勵作用，包括去年多次降準降息、調降首付比例、降低房地產交易的契稅和營業稅率等；還有房地產企業、房地產中介機構參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響人們的心理預期；此外，股市低迷不振，股民基於投資理財將閒置資金投向房地產，也是重要的影響因素。

大陸政府理應非常樂於見到房市目前的活躍景象，因為房地產市場復甦與繁榮，不只有利於土地出讓，還能刺激消費，並帶動上游產業需求，穩定經濟成長。不過，刺激房市的各種寬鬆政策，受益的似乎都集中在東部一線城市和少數二線城市，大部分中、西部地區三、四線城市交易仍然低迷，當地房價下跌趨勢也沒有改善。根據統計，去年建成未銷售的房屋面積有7億多平方米，較前年增加逾15%，今年頭兩個月商品房待售面積仍在持續增加，這些庫存70%分布在三、四線城市，顯然，「去庫存」的道路充滿荊棘，前景不容樂觀。

大陸房地產總量過剩，但不同城區差異很大，給官方管理帶來更嚴峻的挑戰，本月「兩會」確定「因城施策」的政策基調，核心的理念是求穩；一線城市房市過熱現象已受到主管機關關切，近期可能採取必要的調控措施，市場或將因而進入調整期。

不過，在供給側結構性改革方針指導下，「去庫存」應該才是今年房地產業調控的最重要目標。有鑑於房產累積的庫存量非常龐大，「去庫存」的目標並非短期內可以完成，同時還要避免房價出現大跌，可能衍生的企業債務危機和系統性金融風險。未來大陸勢必更需依靠結構性政策的配合，如人口遷徙、增加居民收入、增加城市基建配套等方面著手，以及致力於房地產相關領域財稅政策的改革。

展望今年，由於「去庫存」目標非一蹴可幾，三、四線城市面臨巨大庫存壓力勢必難以擺脫，一線城市則可能續領風騷，而二線城市逐漸復甦形勢可望保持；未來一年房價在城市間、地區間分化的現象只會更加明顯。

一線城市的房價漲勢，在調控政策下或將趨緩，但不至於逆轉，因為調控政策的重點在增加供給和規範市場秩序，而不在遏制需求，更重要的是，政策面、市場供需形勢、預期心理等因素，對一線城市房價將提供有力的支撐。就政策面而言，儘管寬鬆的政策主要針對的並非一線城市，但市場心理效應，加上銀行偏好低風險房貸，勢必影響資金流向，一線城市具備各種優勢條件，磁吸效應明顯，基於保值的動機，大陸民眾偏好將資金投向一線城市。其次是二線城市，居民自住和升級置產的需求較大，其房市可望從寬鬆的政策中獲益，三、四線則仍有去庫存的挑戰。