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經濟／台灣房市何去何從？
2015-08-22 02:17:29 經濟日報 經濟日報社論
近日以來，台灣總體經濟表現不佳，為了拯救經濟與房地產市場，央行解除部分地區信用管制，把不動產貸款成數由五成提高到六成，希望可以提升買氣。但是，政大地政系張金鶚教授認為，目前台灣房地產市場買氣不振，最主要原因是過去幾年房地產價格漲得太不合理，現在房價下修是正常的現象，央行不應進行干預，以免又讓房價回升。

央行的做法與張教授的說法各有根據，主要的癥結在於政策目的何在，張教授長期以來就認為台灣的房價高得不合理，一直努力希望讓房價回到合理水準；而央行政策的最優先目的是在解決台灣當前最困擾的經濟不景氣問題。因此雖然兩方的說法都沒有錯，但是政策總是有個先後，而且長短期的做法也會有所不同，央行做為政府政策的執行單位，畢竟是有其政策目的。

此處我們想要說明的是，到底在過去這些年之間，台灣的房地產市場發生了什麼樣的變化？而在這些變化之後，現在台灣的房地產市場的情況如何，而未來的走向可能會如何，相信這些分析不但對於有意購屋的自住者會有所助益，而且對於許多不動產投資者也可以提供參考訊息。

翻開台灣不動產市場的周期歷史，在民國62年、67年及76年分別出現過不動產市場的明顯上漲，也就是說，大約七年就會出現一次循環。但是，在77年到81年之間，台灣經歷一次大規模的金融泡沫，房地產與股票價格大漲之後大跌，房地產市場經歷一段很長時間的蕭條，直到民國94年才開始重新進入多頭市場。也就是說，這一次的周期從原先的七年一下子變成15年，主要理由有二，一是因為77到81年之間房價漲得太多，台北市的房價幾乎漲了300%；另外一個原因則是因為經濟成長率比以前低了許多。在價格大漲，而購買力增加速度很慢的情況下，房地產要重新回到景氣的時間就會變得很長。

現在再看民國94年房價開始上漲之後，就一直呈現往上的格局，尤其是台北市的房價更是高得離譜，高到成為民怨之首。然後，在政府多項政策的打壓之下，房價終於在去年停止上漲的趨勢，而且在成交量大量減少的情況下，終於導致今年的房價開始出現下滑。

從民國94年到現在台北市房價大約上漲200%，另一方面，台灣的經濟成長率又低到只剩下2%左右的水準，未來幾年想要消化這麼高漲的房價實在是有些困難。因此，未來三五年台灣的不動產市場可能都很難出現反轉的跡象。

再從另外一個角度來看，由於未來幾年房地產會持續呈現低迷的狀況，正是進行不動產市場改革的最佳時機，包括先利用實價登錄的資料，把所有的不動產課稅基礎改成實價課稅，讓不動產投資者在獲利的同時，能夠繳交合理的不動產交易所得稅。由於現在房價低迷，不動產交易所得較少，現在課徵實價交易所得稅，阻力會小很多。

最後，因為現在國人的平均租稅負擔率只有GDP的13%，遠低於先進國家的20%到30%的水準，但是目前我國的所得稅稅率最高為45%，已經與大多數先進國家相同，換句話說，台灣目前稅率偏低主要是出現在資本利得的所得稅和財產稅。

為落實租稅公平及擴大稅基，我們建議財政部落實財劃法，敦促地方政府逐年調高地價稅的稅基（公告地價)，包括現在的房屋稅與土地稅，不但增加地方稅收，這樣也符合一般先進國家主要城市的標準。不過，為照顧大多數只擁有一戶房屋的家庭，對自住型可以從寬認定。不動產租稅結構改革，不但可以大幅提高政府的租稅收入，而且可以從長期下抑制房地產價格不合理的狀況。