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老屋更新 難在全部人同意
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2016-12-28 00:04聯合報 王瑞興／內政部地政司前科長（南投市）


「都市老舊及危險建築物重建獎助條例草案」預估在本週四送行政院會，盼能針對危險、耐...
「都市老舊及危險建築物重建獎助條例草案」預估在本週四送行政院會，盼能針對危險、耐震評估有安全疑慮的老屋，加速改善。 記者程宜華／攝影
報載內政部擬訂「危險及老舊建築物重建獎助條例」草案，擴大老屋更新重建適用範圍。

依都市更新條例規定，在都市計畫內，實施重建、整建或維護措施，均屬都市更新，老屋更新自在適用範圍。但老屋更新難題有二，一是誘因，二是要全部所有權人同意，尤其是後者涉及權利變換，如果有人堅持反對，即功敗垂成。

所謂權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。定義複雜，但簡言之，對各方參與者依其付出而於實施更新後給予應有的權益。

日前，出席某項都市更新重建案，案情原本單純，因九二一地震建物倒塌重建，每筆土地均屬共有，彼此交互持有，透過都市更新既可重新整理地籍，又有容積獎勵，對不願參加權利變換而領取現金補償者可減徵土地增值稅百分之四十。常理而言，無地上物之更新案應易進行，實則不然。

由於案案情況不一，所有人考量利害有別，因為權利變換在更新後的權益保障如何落實，難有一致共識。其一權利變換以權利估價為基礎，要全體同意此價，需要冗長溝通；其二對不願參加權利變換而領取現金補償者，如何確保能夠實現；其三部分已設定抵押權併同登載於新分配之土地，如何能有額度再向金融機構取得融資。

不過，台灣地震頻繁，面對老屋逐年累增，都市更新有其急迫性，擴大獎勵誘因雖有助益，但如要住戶百分之百同意，困難度高，近聞都更業者紛紛退出此項業務，並非無因。

如今，老屋更新擴大適用範圍，雖是立意良善，但如實施方式仍是私人間協議合建，政府不涉入權利分配，其結果恐與當前都市更新困境相同。

因此，不妨分別問題屬性，保留政府適度介入的空間，讓新制既有都更獎勵優惠，又有多數決之強制力，擇地試辦，否則以現有進度，真如之前媒體報導雙北市要花二千三百年，老屋才能全部完成都更。

都市更新﹒老屋﹒都更
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