智慧經營/林俊銘 一條龍服務轉虧為盈
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2016-02-19 00:47 經濟日報 郭及天


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世邦魏理仕董事總經理林俊銘。 圖/世邦魏理仕提供
分享相對於外商商仲總經理多為業務主管出身,世邦魏理仕董事總經理林俊銘則是少見具澳洲建築師證照及專案管理專長的商仲總座。自從2011年接手世邦魏理仕台灣分公司總座以來,公司不僅由虧轉盈,除了買賣和租賃等核心業務外,也穩健布局專案管理與設施管理二大業務,增加穩定營收,度過房市寒冬。
累積豐富實務經驗

父親為高雄在地建商的林俊銘,16歲就為了增加語言能力而出國唸書,擁有新南威爾士大學建築學士、雪梨大學商業碩士的學位,也是澳洲註冊建築師。

林俊銘畢業後進入澳洲開發商從事土地開發,期間為了一個大型項目的容積條件適用性和雪梨市政府打官司,最後還打贏了官司。

林俊銘表示,雖然他對法規以及管理的興趣遠遠大於建築創作設計,但由於他相較於同學有更多實務經驗,比同期的同學更早取得建築師執照,在建設公司歷練和與雪梨市政府周旋的期間,看到了這宗打官司的土地二年飆漲了五成,發現不動產迷人的地方。

後來林俊銘進入新加坡專案管理公司,被派駐到香港擴展工程管理及專案管理業務,與現在服務的世邦魏理仕時常打對台,也常打敗仕邦魏理仕取得案件,也因此後來被挖角到世邦魏理仕香港分公司,擔任項目管理部門主管,當時香港專案管理業務及市場未臻成熟,他將一個四人的部門,擴展到25人的團隊,營收倍增,即使後來離開這個團隊,香港分公司這個部門仍成熟運作。

臨危受命返台掌舵

2011年7月,世邦魏理仕台灣分公司前總經理辭職,11月林俊銘臨危受命接任台灣分公司總經理,這段空窗期公司財務虧損、耳語頻傳,林俊銘一接手除了面對業績不佳外,也要面對愈來愈多的同事遞辭呈,為了穩定軍心,林俊銘主要策略就是「留住人才」、「建立團隊」,同時還要肩負「向外擴展業務」的任務。

所幸,接手台灣分公司總經理一年多,就完成了蘇黎士產險敦北總部大樓出售給港資豐泰地產的買賣大案子。不僅服務費入帳,業績吃大補丸,更重要的是,讓世邦魏理仕重回台灣大型外商仲介的競爭行列,也穩定了團隊軍心。

林俊銘表示,外商仲介公司核心競爭力,多放在商用不動產的「買賣」和「租賃」業務,不少大型買賣案件服務費營收可觀,但隨景氣波動變化劇烈,發展自己更為專長的「專案管理」與「設施管理」,這二項業務是不景氣時維持公司營收、穩定基本盤的重要利器。

林俊銘表示,特別是外商客戶,除了資產估價、顧問外,包括搬遷選址、預算編列、工程管理、資訊統籌,都是一環扣著一環,也會衍生出包括企業辦公室外包總務、清潔等需求,提供企業客戶從頭到尾的解決方案,是世邦魏理仕與外商商仲在台與同業最大不同之處。

例如接手台灣分公司總經理所成交買賣第一案業主蘇黎士產險,就是從市場分析、估價,到完成買賣後的搬遷、裝修,一條龍服務的案例。

整合團隊留住人才

面對房市不景氣,除了管理業務的基本盤外,世邦魏理仕核心業務買賣和租賃將朝著「開發工業不動產案源」與「協助壽險業尋找海內外標的」方向前進,這也將是未來商用市場的主流趨勢,至於近年曾試圖跨足的海外住宅市場,則保守面對。

林俊銘表示,世邦魏理仕是全球最大的商用不動產仲介公司,接手總經理四年多來,近二年台灣分公司已有盈餘,未來世邦魏理仕將更轉型作最在行的事,希望將世邦魏理仕帶領到商用不動產領先品牌,就像手機市場,首先想到蘋果,商用不動產市場,就會首先想到世邦魏理仕一樣。

會計師看時事/新租賃會計 企業自我健診
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2016-02-19 00:48 經濟日報 江美艷、朱應舞


去年一則新聞有關中國飛機租賃訂立6架客機的租賃協議,租賃期為144個月,6架飛機將於兩年內交付…,其實企業以租賃方式取用生財器具的情形,司空見慣,圖的是節省開支,不需維護養顧,且若屬「營業租賃」,帳上只有在租金支付時,直接費用化,不認資產也不列負債,財報輕盈有活力。

不過,在國際會計準則理事會(IASB)發布新租賃準則(IFRS 16)後,會計倫理有了新思維,此種以「營業租賃」承租的租賃,僅認費用不認資產負債的做法(俗稱「表外處理」),演變成有可能須在財報上認列「使用權資產」及「租賃負債」,企業財報頓時不再身輕如燕,也多了還本、付息和折舊攤銷及提列減損的包袱。

被點名的航空業、運輸業、物流業,及以「營業租賃」方式承租營業據點的銀行業、零售業、電信業等都可能受影響。影響到底有多大,未來財報又會有怎樣驚人的演出,不由地令人好奇。

IFRS 16新租賃準則的精神,在於承租人是否能「控制」所租賃標的資產的使用,「控制」的條件強調「具主導權」及「獲得效益」。企業不妨將承租合約拿出來,回答下面是非測驗題,便可知這些合約是否適用「新租賃會計」規定。

新租賃會計是非測驗題

1、租賃合約成立時,企業是否有「已辨認資產」?

承租合約必須有明確指定所要使用的標的資產(該資產實體上能區分),且供應商在租期內不能隨意替換。例如:甲公司承租乙大樓中「某一樓層」十年,或海運公司與船隻供應商簽訂使用特定船隻運送貨物的合約,供應商嗣後無權替換船隻。

又或是與資訊公司簽訂五年期使用「特定」伺服器的合約,合約明訂除伺服器無法運作外,不可替換…,這些都符合「已辨認資產」的定義。

2、是否有權取得使用期間內來自該資產的幾乎所有經濟效益?

企業必須可以藉由使用、消耗、持有或轉租方式直接或間接取得來自使用該資產的幾乎所有經濟效益。

例如:海運公司在使用期間內占用船隻幾乎所有運載量,致他人無法取得使用船隻之經濟效益;或甲公司簽訂租用特定伺服器合約,因而可獨自獲得資料儲存方便且能快速處理交易所帶來的好處,即符合該條件。

3、是否能「主導」已辨認資產的使用?

(1)企業有權決定「如何使用」標的資產及「為什麼目的使用」,則具備主導標的資產之權利。

好比使用期間內企業得自行決定船隻是運貨還是載人、決定往西或是往東行駛等,而不須聽命於船東的指令,即代表海運公司有權「主導」該船隻之使用;或

(2)企業是否有權於使用期間內「操作」該資產(供應商無權改變),或企業藉由「預先」進行資產之設計而主導其使用。

舉例來說,某電力公司(企業)與電廠(供應商)簽訂購電合約,電力公司雖不能操作電廠,但可預先在電廠建造時,由其聘請之太陽能廠專家協助決定電廠位置及所要建置的設備,此種情況,電力公司即屬有權「主導」該電廠的使用。

做完上面是非測驗題,如果三題答案均為「是」,則表示被測試的合約可能包含「租賃」,而須將「使用權資產」及「租賃負債」反映在帳上。若任何一項為「否」,則表示非為「租賃」,而可能屬於「勞務合約」或其他合約。

您可能會問,我家上市(櫃)公司規模這麼大,只是承租公務車、影印機、其他辦公設備,或是租賃合約金額不大、租賃期間不長,也會受影響嗎?新租賃會計是否提供實務簡便作法?下周專欄為您說明。

(作者是勤業眾信聯合會計師事務所會計師、協理)

看懂身體財報/手麻腳麻,是中風前兆嗎?
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2016-02-19 00:48 經濟日報 蔡清標


春節9天假期天氣不錯,沒想到迎接開工竟是一波寒流,這波急凍讓紐約出現零下18度,這是20年來的最低溫!偏低的溫度常聽到有人手腳發麻甚至抽筋,不少人擔心這是不是中風的前兆,我想用以下幾個案例教大家判斷手麻腳麻的處理:

王小姐是個文書工作者平日工作繁重,每日最重要的工作就是利用電腦做文書處理,最近發現在敲電腦鍵盤的同時,兩手大拇指與食指會有麻木刺痛感,這種情況愈來愈嚴重,甚至連日常生活如刷牙洗臉也是如此,晚上睡覺也會被這種一陣陣的麻痛而從睡夢中驚醒過來。

看了多家醫院也尋求過中醫,大多被判斷為血路不通,或是骨刺壓到神經所導致。最後神經科醫師診斷做了肌電圖檢查,才得知是手掌腕道神經壓迫症候群。

王先生是個20多年的糖尿病病患,平日血糖還算控制良好。最近卻感到兩手兩腳末梢有麻木的現象,睡覺時也感到兩手兩腳有如針刺般灼熱的感覺,就好像整天帶著手套穿著襪子一般有隔靴搔癢的感覺,喜歡打麻將的他原本用手摸牌毫無困難,最近卻漸漸摸不出牌碼。

最後做了肌電圖檢查,得知是糖尿病合併多發性神經炎。

陳先生患有高血壓多年,平日會有右側肢體痠麻的感覺,每次發作持續時間不長,他也不在意。

一日清晨醒來突然間右手右腳一陣痠麻無力,而且頭暈目眩的感覺久久不能恢復,這時才覺得事態嚴重緊急送往急診室,判斷為腦中風。

以上這些情況,多半是門診中常見的手麻腳麻患者的症狀,這些患者最常憂慮的是會不會中風?是不是中風的前兆?

事實上,單純的手麻腳麻很少是中風的先兆,多半是周邊神經或脊髓神經的問題。像王小姐的個案是上班族常見的腕道神經壓迫群,肇因於是過度使用手腕造成正中神經發炎。

而王先生的個案則是所謂的多發性神經炎,通常因為慢性疾病如腎臟病、糖尿病或自體免疫失調等所致,以上這兩種案例,都是因為末梢神經受到壓迫或發炎引起的,與中風引起的手麻腳麻不一樣。

中風所引起的手麻腳麻是整邊肢體的麻木,而周邊神經病變引起的手麻腳麻,多半會沿著肢體神經呈條狀分布。因為血管硬化阻塞引起所謂血路不通的現象,也會引起手麻腳麻,不過這種的手麻腳麻多半會合併手腳有冰冷的感覺,用手觸摸末端肢體的脈搏會減弱。

手麻腳麻該怎麼辦呢?以下幾點可供做參考?

一、兩手兩腳麻木會有刺痛感、呈對稱性分布,有如帶手套和穿襪子一般,這是多發性周邊神經炎。

治療方面需對症治療,如控制糖尿、腎臟及免疫方面的問題。

二、只有手麻且晚上睡覺會被麻醒,以大拇指及食指為主腕道症候群,正中神經受壓迫所致。

治療以讓手腕休息為主,使用固定帶固定手腕讓手腕不要過度彎曲,或使用類固醇消炎鎮痛藥物。

三、手麻合併肩膀痠痛,而且麻木的分布由肩膀傳向手指頭則可能頸椎神經壓迫引起所謂的頸神經壓迫症候群,肇因於頸部的骨刺退化。可使用藥、復健、牽引或開刀治療。

四、陣發性半邊身體、半側肢體麻木是中風先兆。使用通血管藥物預防中風。

(作者是臺北國際醫旅北投健康管理醫院院長)

管理一點靈/溝通、溝通、溝通
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2016-02-19 00:48 經濟日報 松下幸之助(日本經營之神)


企業管理過去是溝通,現在是溝通,未來還是溝通。——松下幸之助(日本經營之神)



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