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不動產契約公證制 快上路
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2017-02-24 03:13聯合報 謝哲勝／中正大學法律學系教授（台北市）

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司法院推動司法改革，要讓未來不動產交易契約先經公證人公證，減少房屋買賣等糾紛進入法院訴訟。 本報資料照片
司法院為配合總統司法改革國是會議，提出七項司改措施，包括協調法務部訂立民法第一六六條之一的施行日期，減少房市爭議，以健全不動產市場法制。
首先須說明者，司法院欲推動的是已制定的民法第一六六條之一規定，依據該條第二項，如果雙方合意完成不動產物權登記，他們之間的契約仍為有效。因此，移轉不動產的契約是否經過公證，當事人還是有選擇權，並非強制公證。

其次，有人以不動產契約公證是圖利公證人，增加交易成本反對施行，並無說服力。任何新制施行，必定有其成本，也會有人受益或受損。但成本存在或誰受益，並不是支持或反對新制的正當理由；只要制度的效益大於成本，而符合公共利益，就值得推行。

交易成本，包括協商契約、履行契約及糾紛解決成本等完成交易可能產生的成本，即使當事人選擇經公證，如減少將來糾紛解決的成本大於公證的成本，則並未增加交易成本。

在現行制度下，協助不動產交易進行的主要專業人員，是地政士與不動產經紀人，明確當事人間的權利義務，並預防糾紛發生的撰擬不動產契約事項，主要是地政士的工作；但依現行法律地政士所要負擔的責任，並無法滿足民眾預防糾紛發生的需求，這可由法院判決加以印證。

如台北地方法院九十九年度重訴字第八八七號判決，是針對當事人買受占用國有山坡地的違建，後遭到竊佔罪等刑事處罰，當事人訴稱承辦地政士未告知此一法律風險，法院認為購買占用國有地是否構成竊佔等罪，並不在地政士業務評估範圍之內；其他有關地政士專業責任的案件，也常將責任限縮至與登記相關事項。

地政士形式上固然只是土地登記專業代理人，實質上卻是扮演不動產專業律師的工作；然而在現行地政士制度下，地政士因資格不等於不動產專業律師，因而不動產契約所產生的各種糾紛，數量一直難以降低，衍生各種訴訟，產生鉅額的糾紛解決成本。

公證人的平均素質，與法官和律師相當，經公證的不動產契約，幾無糾紛產生，即使有糾紛，因法院通常都依照公證書內容判決與強制執行，因而解決成本也極低。

公證制度自民國九十年實施民間公證人制度以來，業務量逐年增加，公證人的人數也穩定增長，已無八十八年民法修訂時公證制度準備不及之疑慮。

基於以上理由，支持司法院推行不動產契約公證制度，儘速訂定民法第一六六條之一的施行日期。

司法院﹒國是會議﹒違建﹒司法改革﹒國有地