北市豪宅房屋稅 每戶76.5萬
2015-06-19 04:02:56 經濟日報 記者郭及天/台北報導
台北市稅捐處統計,今年開徵房屋稅由於有五種稅基調整、二種稅率調高,台北市約有超過15萬戶的房屋增加稅負,大幅加稅的高級住宅較前一年增加1,100戶,而適用新標準單價、又被課豪宅稅的高級住宅,平均每戶要繳76.5萬元房屋稅,稅負明顯沉重。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,台北市有4,400戶被認定為高級住宅,較前一個年度增加約三分之一。豪宅稅打擊層面小,但打擊力道驚人,加稅方式以數倍增加;若是去年中以後完工、適用新標準單價的高級住宅,稅負增加更多,在高持有稅下,豪宅買盤會更為觀望停滯。

台北市政府針對總價8,000萬元以上,或是80坪、單價每100萬元以上,再以外觀豪華、地段絕佳、每層戶少、管理周全等特徵,認定為「高級住宅」,標準單價多加乘了一次「1+路段率」,導致高級住宅房屋評定現值倍數增加。去年7月1日以後完工的新大樓,因為標準單價的調整,新豪宅成為此波加稅影響最大的族群,初估房屋稅已達房價的0.5%至1%。

其中,在稅基調整方面,高級住宅改為按戶認定影響667戶,每戶增加約15萬元稅額;適用新標準單價的高級住宅,有523戶受到影響,平均每戶稅額76.5萬元。實施非自住差別稅率的囤房稅,是增稅貢獻的最大宗、約有12萬戶受影響,平均每戶增加7,500元房屋稅。300

房地合一/明年買房 自住才省稅
2015-06-19 04:02:59 經濟日報 記者 陳美珍
趕在明(2016)年新制房地合一課稅施行前搶購房產,以便保留日後出售按舊制課稅的資格,稅負真得能夠確保一定輕嗎?答案可能並不肯定。

如果以自用住宅為例,舊制房地分開課稅與新制合一課稅的主要差別,包括幾點:

一、舊制的房產利得只需就「房屋」部分產生的交易所得課稅,且採結算申報,適用稅率由5%到45%不等;新制則是將房屋及土地的利得合併計稅,自用住宅擁有400萬元免稅額,稅率則是10%。

二、新、舊制都有換屋「重購退稅」的機制。退稅部分,新制較舊制寬鬆,增加「比例退稅」的優惠,購入新屋價格若低於舊屋,仍可申請退回局部售屋利得稅;舊制對於「以高換低」的重購換屋案件,並不提供退稅優惠。

新、舊制對房產利得課稅規定的差異,會影響納稅人的稅負輕重,特別是舊制並無利得400萬元的免稅額規定,等同出售適用舊制的自用住宅,每一塊錢獲利都要繳稅;而新制下,自用住宅售屋獲利只要低於400萬元,即形同全數免稅。

舉例來說,甲在2010年12月31日以1,000萬元購入A房產做自用住宅使用,2016年1月1日以1,400萬元出售,扣除成本後獲利300萬元。

甲需適用舊制,假設甲沒有提供實際交易成本與售價,經稅捐機關按所售房屋的評定現值(設為200萬元)按財政部所頒布的所得額標準42%(台北市),核定其應課稅的售屋利得是84萬元(200萬元x42%),需併入與甲的其他綜合所得合併課稅。假設甲適用綜所稅率是20%,售屋利得要負擔的稅捐為16.8萬元。

再假設甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用,連續持有六年後,在2022年1月1日以1,400萬元出售,同樣獲利300萬元,此時,甲適用新制課稅,享有400萬元免稅額,因其獲利僅300萬元,甲出售A房產利得毋需繳稅。

由此可見,同樣是出售自用住宅,甲按新制課稅反比舊制有利。但相反的,如果甲出售的不是自用住宅,其300萬元的房產獲利,在新制之下就要按20%稅率繳交60萬元所得稅;與舊制比較時,因舊制對自用與非自用住宅並無課稅差異,舊制的房產稅負,反而會較新制為低。

必須強調的是,新、舊制何者有利,並無準確可以依循的參考標準,售屋者仍要先行試算,再就個人購屋的目的、準備持有期間、房價走勢等因素,綜合研判購入與售出的時點,才能確定未來得以享有最輕的稅捐負擔。


自益信託房屋 可享1.2%輕稅
2015-06-19 04:02:57 經濟日報 記者陳美珍/台北報導
「囤房稅」開徵後,財政部規定,自益信託房屋如果仍做自用住宅,且由本人、配偶或直系親屬居住,仍符合申請按自住房屋稅率1.2%課徵房屋稅。

立法院去(2014)年通過修正房屋稅條例,將現行住家用房屋稅率區分為「自住」與「非供自住」兩級稅率,自住房屋享有最輕房屋稅率1.2%;非供自住的住家用房屋則採區間稅率自1.5%到3.6%不等。

由於財政部認定的自住房屋,全國最多只限三戶可以享有最輕稅率1.2%,擁有多戶房產者,超過三戶以上的房產,仍要改按較高稅率課稅,因此也被形容是「囤房稅」。

因應房屋稅的課稅變革,財政部日前規定,自益信託房屋,如果仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用,且同時符合房屋無出租,委託人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等自住要件者,即可申請比照適用自住用房屋稅率1.2%核課房屋稅。

財政部指出,信託房屋在信託關係存續中由受託人持有,原本應無房屋稅條例第5條第1項第1款規定按自住用房屋稅率課徵房屋稅的適用。

但是財政部表示,基於委託人與受益人同屬一人的「自益信託」案件,交付信託的房屋若仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用時,並不違背房屋信託目的,委託人視同房屋所有權人,因此供其實際居住的房屋,課稅待遇應與一般自住房屋一致。


土地交易少 南市土增稅少了5億
2015-06-19 04:02:57 聯合報 記者黃宣翰、鄭惠仁/台南報導
受大環境影響,台南市今年一至五月稅課收入較預估少16億6千萬元,實收較去年短少7.1億元,主要是土地買賣交易減少,土地增值稅少了5億多;因稅收不如預期,有區公所接獲通知,建設經費要省點花用,不要用完。

永慶不動產台南大同加盟店區經理林宏隆說,以台南地區來說,今年同期的房地交易都有減少,特別是土地部分,研判是受房地合一課稅影響,許多人都持觀望態度;但隨著實施房地合一政策明朗化,第三季房地交易量應會增加。

稅務局主任秘書沈盈如指出,地方稅收減少約7億多,主因是土地增值稅減少5億多元,台南市1至5月土地買賣交易較去年同期減少500多筆,且大筆土地交易數量變少,影響地方稅收;另法拍分配稅款項由去年同期277筆降為今年215筆,短少6400萬元。去年同期土增稅實收113億1000餘萬元,今年僅約106億元。

市議員蔡育輝說,稅收短少,擔心會排擠建設經費。蔡育輝說,部分區公所已接獲上級指示,建設經費要省點用,不要花完,以備經費不足時使用。

台南市政府財政處長張邵源說,雖然土增稅明顯減少,但因財政部已公布營業稅、所得稅、貨物稅都增加,今年的統籌分配款會增多,希望能彌補不足;也期待下半年房地合一利多影響,房地產能較為熱絡。

市議員邱莉莉認為,內政部去年取消獎勵容積率,許多建案都趕在去年上半年推出;因建案還在興建中,許多建設公司未預售,都會影響到今年上半年稅收。

問答/私下和解免除債權 不得列為呆帳證明
2015-06-19 04:02:58 經濟日報 稅務問答
名間鄉洪先生來電詢問:獨資商號A借款給B,但事後B因財務困難無法還款,雙方私下達成協議並書立和解書,致債權有部分無法收回,請問呆帳損失如何認列?

中區國稅局南投分局答覆:營利事業因和解致債權之一部或全部不能收回者,視為實際發生呆帳損失,並應於發生當年度沖抵備抵呆帳,惟所稱「和解」,係指法院之和解或訴訟上之和解所取得之和解及商業會、工業會之和解,如債權人及債務人私下合意免除債權債務關係,即使提出雙方所書立之和解書,與營利事業所得稅查核準則第94條第1項第7款第1目規定不符,仍不得作為呆帳損失之證明文件。

問答/開店規模不論大小 均須申請營業登記
2015-06-19 04:02:59 經濟日報 稅務問答
深坑區汪小姐問:她經營規模不大的小吃店,是否需辦理營業登記?

北區國稅局新店稽徵所答覆:依加值型及非加值型營業稅法第28條規定,營業人之總機構及其他固定營業場所,應於開始營業前,分別向主管稽徵機關申請營業登記。又依同法第45條規定,營業人未依規定申請營業登記者,除通知限期補辦外,處新台幣3千元以上3萬元以下罰鍰;逾期仍未補辦者,得連續處罰。此外,若涉及逃漏營業稅,除追繳稅款外,另依同法第51條規定按所漏稅額處五倍以下罰鍰,並得停止其營業。因此,營業人於開始營業前,不論營業規模如何,均應申請營業登記,以免受罰
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