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柯降建商囤房稅 打擊居住正義
2015-04-23 01:46:44 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)
北市房屋稅調整受到社會重視,一般多數人不受影響,只有相當少數新建房屋、位繁榮路段、大坪數豪宅、擁有四戶以上房屋等條件的屋主才會受到影響。從居住公平的角度,讓少數有能力者多負擔房屋持有成本,此房屋稅改革獲社會大眾支持,將於五月實施。

然媒體報導,除豪宅屋主覺得房屋稅「調太高」外,建商也因尚未出售的新成屋都登記在建商名下,產生高額稅負大喊吃不消,與柯市長見面陳情,結果北市府同意未來建商持有一年未出售的房屋,適用稅率由三.六%調降為二%,大幅減輕建商持有成本。如此政策調整是否合理?值得探討。

首先,國內建商賣屋多採預售制,從銷售到完工約一到二年以上,如此長時間銷售卻無法賣出,這不是一般商場典型的囤貨嗎?為什麼不適用囤房稅率?或許建商會說,我這是廠商賣不掉的囤貨和一般個人囤房不同,非故意囤積,主要是市場不景氣所致,不應加重我銷售負擔。然而廠商不是也應該承擔生意風險嗎?市場景氣變動的說法合理嗎?

其次,囤房稅的實施不正是要更積極促使建商避免囤房的動力,讓房屋市場更有效率運作,減少空餘屋存在。如今市府卻反其道而行,從健全市場機制角度看,降低建商持有稅率合理嗎?

第三,房屋銷售業者常說「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,如今在全民皆怨房價太高不合理的同時,透過囤房稅的實施,正是讓建商降價銷售的關鍵時機。結果市府卻接受建商陳情,降低其銷售成本,如此延緩不合理的房價下跌,站在消費大眾立場,大家認為合理嗎?

第四,建築業者在過去十多年房市大多頭過程中,個案銷售動輒賺個幾億,上市建商一年賺個資本額也常有所聞。從租稅公平與負擔能力的角度來看,建商陳情降稅合理嗎?

第五,市府說這只是給予建商未來持有一年未出售房屋的降稅優惠,是希望建商「先建後售」,避免「預售」,如此說法是否合理?就建商角度看,新成屋銷售至少仍要負擔二%稅率,且只有一年期間適用;反之,選擇預售,至少有一到二年以上時間,若能賣掉,則不須負擔任何囤房稅。建商會因為如此優惠就不選擇房屋預售嗎?根本之道,是政府應健全預售制度而非降稅。

北市房屋稅好不容易建立起較合理制度,正要向前邁進一步,建築業者向柯市長陳情,未經嚴謹的政策分析與辯證,更未經社會輿論檢視,就輕易同意建商的陳情,令人不可思議。尤其柯市長強調政府決策應公開透明,且強勢抗拒業者關說壓力形象,竟然讓較公平合理的房屋稅未上路就先破功了,相當令人遺憾。

我更擔心未來台北市房地稅改缺乏堅持,接下來土地公告地價調整與舊有房屋標準單價合理化,會面臨更大挑戰,這些將考驗著柯市府團隊對居住正義與地方財稅自主的堅持。
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