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居住正義：兼顧房價及租屋供應的合理

【聯合報╱社論】
2014.10.05 01:45 am

民間團體發起的「巢運」，昨晚夜宿台北市仁愛路「帝寶」外的馬路，除抗議房價居高不下，也向政府施壓訴求「居住正義」。距離一九八九年的「無殼蝸牛」夜宿忠孝東路運動整整廿五年，前後兩次運動，說明政府長年來在住宅和土地政策上的作為不多，有待努力。

最近政府財經首長多次公開發言，都展現政府「打房」的企圖。例如，財政部正在研議「房地合一」課稅法案，一旦定案立法，當然對於炒房有壓抑作用。中央銀行的做法更為積極，用房屋購買貸款成數等管制手段，從融資面增加炒房者的資金成本。央行的手段已略見成效：台北都會區房價據報導已經跌逾一成，而高價新屋成交量亦銳減；即使是都會區二手屋市場，都已顯交易清淡。

任何政策都有正、反兩面，必須就各方面之利弊作出綜合研判及考量。我們先回顧打房政策的背景緣起：今年初，「國際房價負擔能力調查」列出全球各大城市的「房價所得比」，其中，香港最高，達到十四．九倍。該雜誌並未納入台灣資料，如果將大台北市的情況納入，則台北的房價所得比達十五倍，比香港還高。正因為台灣的都會區房價得到這個不名譽的第一，民怨沸騰，才有各財經部會的打房之舉。

台灣都會區房價過高，絕對不只是個「不名譽的第一名」的標籤而已。學者研究指出，今年三月學運即使背後有政黨取向及路線痕跡，但之所以會引發數十萬年輕人走上街頭，多少也與年輕族群薪資凍漲多年、經濟前景不明、居住成本高不可攀等相對剝奪的經濟壓力有關。前述種種經濟壓力，使年輕人感受到世代不公平，三月學運所抗爭的兩岸服貿協議，其實只是壓倒駱駝的最後一根稻草。簡言之，過高的房價，對在都會區工作的低薪者、無恆產者、年輕而尚無積蓄者，是極不公平的。

除了「不公平」，當前台灣的房價與房市，也有其「不效率」的一面。根據中研院不久前提出的研究報告，台灣的房屋持有成本太低，一棟價值兩千萬元的房屋，一年所繳之稅，還不及一輛兩千西西的轎車；但車輛只會年年折舊，而房價卻是連年飆漲。這樣的「持有成本低、升值速度快」的房價房市結構，自然會吸引有錢人將資金投入房市，而不投入實質具建設性的投資。久而久之，台灣的經濟實體投資必然不足，而勞工的生產力與工作機會也就漸漸衰退。因此，過度蓬勃繁榮的房市，也是台灣經濟無效率的原因之一。

台灣房市過熱之害，相信多數民眾對於央行打房政策以及財政部研擬中的租稅改革措施，都是支持的。但從「居住正義」的角度看，政府要解決台灣民眾居住的問題，「打房」並不是唯一的手段，抑低房價也不是唯一的目的，更周全的做法，是要從改革房地租稅制度、防杜投機炒作及提高公屋比例等三管齊下，才能展現健全發展。

政府可以做的，除了著手「房地合一」、「實價課稅」等制度改革，應針對不同階層及年齡層「無住屋者」設計更實用而前瞻的住宅計畫，結合民間力量增加出租住宅的供給。其目的，一方面是減緩房價的不合理飆升，遏止民間閒置資金流竄房市投機炒作；另一方面，則要協助社會弱勢以及年輕族群解決「有所居」的問題，使那些不追逐購屋置產的人能有便宜可靠的租屋住所，而不致在房價飆風中變成棄兒。

必須提醒的是，台灣營建業向被稱為「火車頭產業」，其上下游連鎖效應極強；政府若為了打房，而連帶嚴重打擊其他行業之景氣，恐怕不是民眾所樂見，那樣的政策也未必能稱之為合理。尤其，台灣房價失控的問題，主要集中在大台北地區，政府打房不能沒有「因地制宜」的考量；而社會住宅的規劃，也必須有更具創意的發想，在經營手法及區位選擇上，皆須跳脫現有興建大規模集合住宅的模式。

我們認為，一味從貸款限制面壓制買房，其實不是正本清源之道，甚至可能帶來非預期的副作用。因此，行政當局應促請財政部加緊腳步，盡速提出房屋租稅合理化的法案，以求制度化的落實。無論如何，不能讓年輕人期待的房價合理政策虎頭蛇尾，否則他們的選票裁判後果將極嚴重。